Барьцаалах нь үүргийн биелэлтийг хангах хамгийн найдвартай арга замуудын нэг гэж тооцогддог тул баталгаатай зээлийг ихэвчлэн том ба (эсвэл) урт хугацааны санхүүжилтэд ашигладаг. Банкны хувьд барьцаа бол зээлээ төлөхгүй байх даатгал, зээлдэгчийн хувьд зээл авах боломж юм. их хэмжээний мөнгөдээр урт хугацааныбаталгаагүй зээлээс илүү зөвшөөрөгдөх, ихэвчлэн илүү таатай нөхцлөөр. Өнөөдөр бид барьцаа хөрөнгийн борлуулалт хэрхэн явагддаг, ямар журам, ямар сонголтууд байдаг талаар дэлгэрэнгүй ярих болно.

Барьцаа хөрөнгийг худалдсанаас зээлдүүлэгчийн ашиг сонирхол

Баталгаат зээлийн тогтолцоо, түүний хөгжил нь эдийн засгийн ерөнхий байдал, хүн амын төлбөрийн чадварын түвшин, зээлийн харилцааны хамгийн түгээмэл объект болох үл хөдлөх хөрөнгө, тээврийн хэрэгслийн зах зээлийн чиг хандлагаас ихээхэн хамаардаг.

Өнөөдрийн бодит байдалд тулгуурлан банкуудын барьцаа хөрөнгийг хураах арга барилд зарим өөрчлөлт орсон гэж хэлж болно. Гол зүйлийг онцолж хэлье:

1. Банкууд гэрээ хэлцэл, захидал харилцаа, албадлагын шат дамжлагыг даван туулж, зээлдэгч-өртэй этгээдийн нэхэмжлэлийг барьцаа хөрөнгийн зардлаар хангахад улам бүр бэлэн байна. шүүхийн нөхөн сэргээлтэсвэл тэднийг маш хурдан өнгөрөөх. Тиймээс, олон банкуудын хувьд зээлдэгчийн санхүүгийн асуудалд илүү хатуу хандах нь онцлог шинж чанартай болсон бөгөөд цорын ганц үл хамаарах зүйл нь зөвхөн моргейжийн зээл байж болох бөгөөд энэ нь зээлдэгчийн олж авсан, барьцаалсан цорын ганц орон сууцны тухай асуудал юм.
2. Тун удалгүй барьцаалагдсан хөрөнгийг банкуудын үндсэн бус хөрөнгө гэж бараг үргэлж хүлээн зөвшөөрдөг байсан бөгөөд ихэнх тохиолдолд тэд аль болох хурдан зарахыг хичээдэг байв. Өнөөдөр ийм хөрөнгийн хуримтлал, тэдгээрийн хөрвөх чадваргүй байдал, илүү бага үнээр борлуулахад хүндрэлтэй байгаа нөхцөлд зарим банкууд барьцаа хөрөнгө зарахаас өөр аргаар ашиг олох хувилбаруудыг авч үзэх болжээ. Одоогийн байдлаар баталгаатай зээлийн системд заасан чиг хандлага сайн ажиглагдаж байна. хуулийн этгээдялангуяа ипотекийн зээлийн хувьд. Гэхдээ хүн амд зээл олгох талбарт ч мөн ийм хандлага шилжиж магадгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах сайн хувилбар нь түүний түрээс болжээ.

Ерөнхийдөө амлалтын хэрэгжилт нь үргэлж тодорхой үйл явц биш гэж хэлж болно. Зарим тохиолдолд банк нь түүний борлуулалтаас олсон орлогыг бус харин тухайн хөрөнгийг өөрөө сонирхож болно. Гэхдээ зээлдэгч-өртэй хүмүүсийн хувьд нэг ч, нөгөө нь ч үндсэн ялгаагүй.

Барьцаа хөрөнгийг хэрэгжүүлэх хувилбарууд

Барьцаалалтыг барьцаалах, түүний хэрэгжилтийг хангах асуудлыг олон хуулиар зохицуулдаг.

Процедурын онцлог нь дараахь нөхцөл байдлаас хамаарна.

1. Барьцааны төрөл - тээвэр, үл хөдлөх хөрөнгө, газар, үнэт цаас, хөдлөх хөрөнгө гэх мэт.
2. Барьцааны байдал, барьцааны зүйлтэй холбоотой үүрэг гүйцэтгүүлэгч, хариуцагчийн эрх, яг хэн нь өмчлөгч юм.
3. Зээлдүүлэгчийн шаардлагыг барьцааны зардлаар хангах үндэслэл бий болсон тохиолдолд талуудын эрх, үүргийн талаар барьцааны гэрээний нөхцөл.
4. Барьцааны зүйлийг албадан гаргах журамд нөлөөлж буй нөхцөл байдал, жишээлбэл, зээлдэгчийн дампуурлын ажиллагаа эхэлсэн.
5. Барьцааны зүйл, түүнийг захиран зарцуулах талаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч, хариуцагч хоёрын хооронд байгуулсан гэрээ.

Бүх нөхцөл байдалд үндэслэн практик дээр барьцааны хэрэгжилтийг гурван үндсэн аргаар хийх боломжтой.

• Зээлдүүлэгч болон хариуцагч нар барьцааны зүйлийг худалдах журмын талаар тохиролцоонд хүрдэг

Энд янз бүрийн арга барил байж болно. Үндсэндээ худалдах ажиллагааг зээлдүүлэгч нь хариуцагчтай мэдээлж, борлуулалтын чухал талуудын талаар тохиролцсон эсвэл хариуцагч өөрөө хийдэг, гэхдээ зээлдүүлэгчийн хяналтан дор, ялангуяа үнэ, цаг хугацааны асуудлаар хийдэг. Дүрмээр бол талууд хамгийн их үнэ цэнийг олж авахын тулд амлалтаа хэрэгжүүлэхийн тулд энэ сонголтыг хийдэг. Нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн практик бол барьцааны зүйлийг зах зээлийн үнээр борлуулах явдал юм, гэхдээ арай өндөр (+10-15%), энэ нь дуудлага худалдаа, янз бүрийн албан ёсны асуудлыг шийдвэрлэхтэй холбоотой зардлыг их бага хэмжээгээр нөхөх ёстой. Гэхдээ ихэнхдээ үнийг бууруулах шаардлагатай байдаг - энэ бүхэн зах зээлийн чиг хандлага, эрэлтийн төлөв байдлаас хамаарна. Хэрэв талууд тохиролцоонд хүрээгүй эсвэл дараа нь санал зөрөлдөөн гарсан бол хэрэгжүүлэхэд заасан дарааллыг хэрэгжүүлэх боломжгүй юм. Гэхдээ нөгөө талаараа асуудлыг шийдвэрлэх хурд, барьцаа хөрөнгө зарж сайн мөнгө олох боломж, ерөнхийдөө хамгийн бага зардлаар ялгардаг.

• Ямар ч болзолгүйгээр буюу шүүхийн шийдвэрийн дагуу барьцааг зээлдүүлэгчийн эд хөрөнгөд шилжүүлэх

Энэ тохиолдолд барьцааны зүйлийг захиран зарцуулахтай холбоотой бүх асуудлыг зээлдүүлэгч нь өмчлөгчийн эрхээр бие даан шийдвэрлэнэ. Тэрээр барьцааны зүйлийг зарж, түрээслэх эсвэл өөр аргаар захиран зарцуулах боломжтой. Зээлдүүлэгч ба хариуцагч хоёрын харилцан тооцоог хангахын тулд барьцаа хөрөнгийн урьдчилсан үнэлгээг хийдэг бөгөөд энэ нь үнэлгээ хийх үеийн объектын зах зээлийн үнэлгээтэй тохирч байдаг. Хэрэв бид банкуудын тухай ярих юм бол ихэнх тохиолдолд тэд хөрөнгөө аль болох хурдан зарахыг хичээдэг, эс тэгвээс балансад удаан байх нь нэмэлт зардал шаарддаг. Нэмж дурдахад, уг объект хэрэгжих хүртэл банк асуудалтай өрийн нөөц бүрдүүлэхтэй холбоотой зардлыг хариуцах эсвэл асуудалтай зээлийг хаах асуудлыг ямар нэгэн байдлаар шийдвэрлэхээс өөр аргагүй болно.

• Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд барьцааны хэрэгжих

Энэ тохиолдолд шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь барьцааны өмчлөгч биш бол шийдвэр гүйцэтгэх асуудал, тэр дундаа түүний барьцааны хүсэлтээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид шилжинэ. Үнэлгээ хийсний дараа барьцааны үнийн талаар маргаан гарсан тохиолдолд томилогддог зах зээлийн анхан шатны үнэлгээ буюу үнэлгээний шалгалтын дараа барьцааны зүйлийг худалдах ажлыг зохион байгуулж, явуулна. олон нийтийн дуудлага худалдаа.

Дуудлага худалдаагаар барьцааны зүйлийг худалдах гол бэрхшээлүүдийн нэг- борлуулалтын үнэ ноцтой буурах магадлал, энэ нөхцөл байдал улам бүр түгээмэл болж байна. Энэ чиг хандлага нь гурван хүчин зүйлээс үүдэлтэй.

• Ирээдүйд олж авсан эд хөрөнгөө гуравдагч этгээдийн, жишээлбэл, ипотекийн орон сууцанд амьдардаг хүүхдүүдийн эрхээр дарамтлах баримтуудтай тулгарч болзошгүй худалдан авагчийн хувьд гүйлгээний аюулгүй байдал;
• зээлдүүлэгч болон хариуцагч нь тендерт оролцогч биш бөгөөд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч уг объектыг ямар үнээр зарах нь хамаагүй;
• Нийгэм, бизнесийн хүрээлэл, мэргэжилтнүүдийн дунд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчдийн зохион байгуулдаг дуудлага худалдаанаас үл хөдлөх хөрөнгийг үргэлж хямд үнээр худалдаж авах боломжтой гэсэн үзэл бодол өргөн тархсан тул худалдан авах сонирхолтой олон хүмүүс үнээ буулгаж, бүх нөхцлийг бүрдүүлэхийн тулд зориудаар тоглож байна.

Эдгээр шинж чанаруудтай холбогдуулан шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч нарын зохион байгуулсан дуудлага худалдаагаар барьцааны зүйлийг худалдахаар зээлдүүлэгч, хариуцагч нар хэргийг авчрах нь үйл явдлыг хөгжүүлэх таатай найдвараас хол байна. Тиймээс хамгийн өндөр үнээр барьцааг хэрэгжүүлэхийн тулд бүх боломжийг ашиглах нь зүйтэй юм. Барьцаалагдсан зүйлийг худалдсанаас авсан дүн болон эргэн төлөгдөх өрийн дүнгийн зөрүү, өөрөөр хэлбэл ийм төрлийн ашгийг хариуцагч руу шилжүүлж байгааг энд тэмдэглэх нь зүйтэй. Мэдээжийн хэрэг, хэрэв өр нь эзлэхүүний хувьд харьцуулах боломжтой эсвэл барьцааны борлуулалтаас гарах магадлалаас бага байвал. Гэсэн хэдий ч илүү их, илүү үнэтэй объект зарагдах тусам өр төлбөрийг бусад эх үүсвэрээс төлөх шаардлагатай болно. Тиймээс зээлдүүлэгч, зээлдэгч аль аль нь үүргийн бүх оролцогчид илүү өндөр үнээр зарах сонирхолтой байдаг.

Барьцаалагдсан эд хөрөнгө нь хариуцагч төлбөрийн чадваргүй болсон тохиолдолд өрийг барагдуулах баталгаа юм. Өрийг барагдуулах бусад бүх аргууд хүлээгдэж буй үр дүнд хүрээгүй тохиолдолд энэ журмыг ашигладаг. Барьцааны зүйлийг худалдах үйл явцыг ОХУ-ын Иргэний хууль, 1992 оны 5-р сарын 29-ний өдрийн "Барьцааны тухай" хууль, 1998 оны 7-р сарын 16-ны өдрийн "Барьцааны тухай" Холбооны хууль, түүнчлэн журмаар зохицуулдаг. холбооны агентлагтөрийн өмчийн менежментийн хувьд. Барьцаа хөрөнгийн борлуулалтыг зээлийн байгууллага эсвэл шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид гүйцэтгэдэг.

Барьцаа хөрөнгийн борлуулалтын үе шатууд

Дээр дурдсанчлан барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг худалдахаас өмнө оролдлого хийдэг зээлийн байгууллагахариуцагчийг өрийг төлөхөд нөлөөлөх. Хэрэв эдгээр арга хэмжээ үр дүнд хүрээгүй бол дараалсан алхмуудыг дараах байдлаар хийнэ.

1. Ижил төрлийн бүтээгдэхүүний үнийн дүн шинжилгээний дагуу худалдах барьцаа хөрөнгийн доод үнийг үнэлэх, тодорхойлох. Урьдчилсан үнэлгээ нь барьцааны гэрээнд харагдана.
2. Барьцаалуулагчид барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах гэж байгаа тухай мэдэгдэл буюу шүүхийн мэдэгдэл. Заавал дараахь мэдээллийг агуулна: хоёр талын мэдээлэл, дэлгэрэнгүй мэдээлэл - барьцаалагч болон барьцаалагч; барьцаагаар баталгаажсан гэрээний агуулга; объектын төрөл ба үндсэн шинж чанарууд; арилжааны платформын яг цаг хугацаа, байршил; дуудлага худалдаа зохион байгуулагчийн солбицол.
3. Дуудлага худалдааны зарыг олон нийтэд нийтлэх. Дүрмээр бол энэ зорилгоор янз бүрийн интернетийн эх сурвалжууд эсвэл зээлийн байгууллагын албан ёсны вэбсайтыг ашигладаг. Боломжит худалдан авагчид барааны анхны үнийн дүнгийн 5-аас доошгүй хувийг барьцаалах шаардлагатай болно.
4. Дуудлага худалдаа явуулах. Худалдан авагч байхгүй тохиолдолд барьцааны объектын үнийг бууруулах замаар процедурыг давтан хийнэ. Хэрэв энэ удаад хэлцэл хийгдээгүй бол зээлдүүлэгч нь хэрэгжээгүй барьцааг үлдээж болно. Энэ тохиолдолд давтан дуудлага худалдаагаар үнийг үнийн дүнгийн 10% -иас ихгүй хэмжээгээр бууруулах боломжтой.
5. Өрийн хэмжээ болон дуудлага худалдааг зохион байгуулахад гарсан зардлыг хүлээн авсан хөрөнгийн зардлаар нөхөх. Хэрэв дүн нь хангалтгүй бол нөхөн төлбөрийг хариуцагчийн өөр өмчид шилжүүлнэ. Эсрэгээр нь өрийн хэмжээнээс хэтэрсэн тохиолдолд зөрүүг төлөгдөөгүй этгээдэд буцаан олгоно.

Тодорхойлсон журам эхлэхээс өмнө хариуцагч эд хөрөнгөө зах зээлийн үнээр сайн дураараа зарж, зээлдүүлэгчид мэдэгдэж, түүний зөвшөөрлийг авснаар эдийн засгийн хувьд илүү ашигтай байдаг. Энэ тохиолдолд хөрөнгө мөнгө орж, сүүлийнх нь эд хөрөнгийн ачааллыг арилгаж, зөвхөн дараа нь шинэ эзэмшигч нь барааны эзэн болно.

Гуравдагч этгээдийн өмчлөлийн эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэргүйгээр зарж болохгүй гэдгийг мэдэх нь чухал. Жишээ нь дундын болон дундын өмчлөлийн орон сууц юм.

Хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах онцлог

Өрийг барагдуулахын тулд өр төлбөрөө төлөхгүй байгаа этгээдийн хөдлөх хөрөнгийг хоёр аргаар зарж болно.

• Үгүй шүүх хурал.
• Шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр.

Шүүхээс гадуурх ажиллагааны урьдчилсан нөхцөл бол дуудлага худалдаа эхлэхээс 10-аас илүүгүй хоногийн өмнө төлбөр төлөгч бус этгээдэд мэдэгдэх явдал юм. Хөдлөх эд хөрөнгийн тухайд заасан хугацаанаас өмнө буюу барьцааны эд хөрөнгө эвдрэх, эвдрэх, үнэ мэдэгдэхүйц буурах магадлал өндөр байгаа тохиолдолд худалдан борлуулж болно. Ийм эд хөрөнгийг худалдах нь комиссын гэрээний дагуу болон аль алинд нь зөвшөөрөгддөг. Барьцаалагч дараахь бүрэн эрхийг эдэлнэ.

• Төлөвлөсөн журмын хүрээнд аливаа гүйлгээ хийх.
• Холбогдох баримт бичигт гарын үсэг зурах.

Барьцааны тухай гэрээнд эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээр хураахдаа худалдах тухай заалт оруулж болно.

Хуулийн дагуу комиссын төлөөлөгч буюу дуудлага худалдааг зохион байгуулагчид урамшуулал болгон худалдсанаас суутган авах шимтгэлийн хэмжээ нь барьцаа хөрөнгийн үнийн дүнгийн 3 хувиас хэтрэхгүй байх ёстой. Практикт энэ тоо ихэвчлэн өндөр байдаг. Энэ тохиолдолд зээлдүүлэгч нь зөрүүг төлдөг.

Шүүхийн маргааны дараа үл хөдлөх хөрөнгө худалдсантай холбогдуулан,хүндэтгэн үзэх шалтгаантай бол энэ арга хэмжээг нэг жил хүртэл хугацаагаар түдгэлзүүлж болно. Үл хамаарах зүйл бол эд зүйлийг гэмтээх, устгах эрсдэл, түүнчлэн барьцаалагчийн санхүүгийн байдалд мэдэгдэхүйц өөрчлөлт гарах эрсдэл юм.

Хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны нэг төрөл нь барьцаа юм - барьцааны зүйлийг барьцаалагчийн гарт шилжүүлэх. Ихэнх тохиолдолд энэ сонголтыг янз бүрийн ломбард ашигладаг.

Хөдлөх эд хөрөнгийн төрлөөс хамааран барьцааны гэрээнд тухайн эд хөрөнгийн ашиглалтын явцад авчирсан бүтээгдэхүүн, жимс жимсгэнэийг барьцаанд ашиглах тухай заалтыг тусгана. Хэрэв гэрээнд ийм зүйл байхгүй бол нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн дүрмийг баримтална, үүний дагуу барьцааны зүйл нь бараа, түүний бүрэлдэхүүн хэсэг боловч түүнийг ашиглах үр дүн биш юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын онцлог

Үл хөдлөх хөрөнгө нь барьцаанд зарагдахдаа тодорхой эрх зүйн зохицуулалт шаарддаг зарим шинж чанартай байдаг.

Энэ онцлогийг дараах байдлаар илэрхийлнэ.

• Барьцааны гэрээнд гарын үсэг зурахдаа тусгай баримт бичиг - ипотекийн зээлийг боловсруулдаг. Ипотекийн зээл нь барьцаалагдсан тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлж, худалдах боломжтойг баталгаажуулсан үнэт цаас юм.
• Барьцааны зүйлийг барьцаалагч хадгалдаг бөгөөд түүнийг ердийн байдлаар ашигладаг боловч гэрээний дагуу түүний аюулгүй байдлыг хангах үүрэгтэй. Энэ нь цаг тухайд нь даатгалд хамрагдах, зохих засвар үйлчилгээ хийх, гуравдагч этгээдийн эд хөрөнгөд халдахаас хамгаалах зэргээр илэрхийлэгддэг.
• Ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой аливаа гүйлгээг зөвхөн барьцаалагчийн зөвшөөрлөөр хийх боломжтой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл нь дараахь зүйлийг агуулдаг.Бие даасан барилгын объектыг худалдах нь түүний байрлаж буй газрын барьцааны гэрээнд тусгах явдал юм. Хэрэв барьцаа нь байр бол энэ арга хэмжээ авах шаардлагагүй. Түүгээр ч зогсохгүй, газар дээр нь моргежийн зээл олгохдоо энэ талбайд баригдсан бүх барилга байгууламж нь анхдагчаар барьцааны зүйл болдог.

Урлагийн заалтаас болж маш их маргаан үүсдэг. ОХУ-ын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 446-р зүйлд хариуцагчийн цорын ганц орон сууцны талаар тусгасан болно. Үүний зэрэгцээ, хууль нь барьцаалагч болон түүний гэр бүлийн оршин суух газарт тохирсон цорын ганц орон сууц байсан ч ипотекийн орон сууцыг буцааж авах зээлдүүлэгчийн эрхийг хоёрдмол утгагүй тодорхойлсон.

Банкууд барьцаа хөрөнгө худалдах

Хэрэв барьцааны гэрээнд заасан бол банкууд төлбөрөө барагдуулахгүй байгаа этгээдийн барьцааны хөрөнгийг шүүхийн шийдвэргүйгээр бие даан худалдах эрхтэй. Энэ тохиолдолд борлуулалтын бүх үе шатыг - шийдвэр гаргах, үнэлгээ хийхээс эхлээд орлогын зардлаар өрийг барагдуулах хүртэлх бүх үе шатыг зээлийн байгууллага нь барьцаалуулагчид журам эхлэх тухай заавал мэдэгдэх ёстой. хуульд заасан хязгаар.

Давтан дуудлага худалдаагаар зарагдаагүй үл хөдлөх хөрөнгө нь банкны өмч хэвээр байх бөгөөд түүнийг худалдах, худалдан авах гэрээг хавсаргана. Гэсэн хэдий ч зарим томоохон банкууд ийм арга хэмжээ авахаас татгалзах эрхтэй. Үүнд "Банк Москва", "Россельхозбанк", "Альфа-Банк" орно. Энэ тохиолдолд барьцаа хөрөнгийг эд хөрөнгөөс хасна.

Зарим банкууд барьцаа хөрөнгө худалдаж авахад зориулж зээл олгодог. Сарын боломжит төлбөрөөр шаардлагатай бараа бүтээгдэхүүнийг хямд үнээр худалдаж авах боломжийг Оросын Сбербанк, түүнчлэн ВТБ24 олгодог. Зээлийг 10 хүртэлх жилийн хугацаатай олгох бөгөөд хүү багатай, шимтгэлгүй гэдгээрээ онцлогтой. Худалдан авсан бараа нь ийм зээлийн барьцаа болдог. Бүртгүүлэхдээ тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 20-иос доошгүй хувийг анхдагч төлөх шаардлагатай.

Банкууд албан ёсны цахим хуудсаараа дамжуулан арилжаа эхэлсэн тухайгаа зарладаг.

Нотариатаар гэрчлүүлсэн барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр банкууд барьцааны эд хөрөнгийг худалдах журмыг эхлүүлэх боломжгүй. Энэ тохиолдолд шүүхийн шийдвэр шаардлагатай.

Дампуурлын хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад барьцаа хөрөнгө худалдах

Хэд хэдэн зээлдүүлэгч байгаа бол дампуурсан гэж зарласан хүн, байгууллагын эд хөрөнгөд хамаарна. тус тус, энэ журамзөвхөн шүүхийн шийдвэрээр гүйцэтгэнэ. Үүний зэрэгцээ тэрээр бусдаас давуу талтай: түүнд барьцаа хөрөнгөө хугацаанаас нь өмнө зарах боломжийг олгодог. Тэрээр мөн нэхэмжлэлээ хангаж чадна нийтлэг үндэслэл 2002 оны 10-р сарын 26-ны өдрийн "Дампуурлын тухай" Холбооны хуульд заасан. Сүүлчийн сонголтыг илүү олон удаа хийдэг.

Дампуурлын үйл ажиллагааны үе шатыг эс тооцвол дампуурлын журмын туршид хэрэгжсэн нь түүний нэхэмжлэлийн хэмжээтэй пропорциональ саналын тоонд хамаарна.

Арбитрын хяналтын дор журмын ерөнхий удирдлага. Тэрээр үйл ажиллагааныхаа тайланг зээлдүүлэгчид сар бүр гаргаж байх үүрэгтэй.

Дампуурлын хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа эхэлсэн тухай мэдэгдлийг "-д нийтэлжээ. Оросын сонин” - ОХУ-ын Засгийн газраас тогтоосон албан ёсны хэвлэл.

Дампуурлын хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны хугацаа нь нэг жил бөгөөд зургаан сар хүртэл сунгах боломжтой. Гэхдээ хүндэтгэх шалтгаантай бол арбитрын шүүх энэ хугацааг сунгаж болно.

Дампуурлын хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад барьцаа хөрөнгийг худалдах үед мөнгө хуваарилах

Дампуурлын хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад зээлийн гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн шаардлага нь баталгаажсан зээлдүүлэгч барьцааны хөрөнгийг худалдсанаас хүлээн авсан үнийн дүнгийн 80 хувийг авах боломжтой. Үүний 15 хувийг нэгдүгээр болон хоёрдугаар ээлжийн зээлдүүлэгчдийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахад, үлдсэн таван хувийг шүүхийн зардлыг төлөхөд зарцуулна.

Зээлийн гэрээ нь барьцааны гэрээний үндэслэл болохгүй бол хувь хэмжээ өөрчлөгдөж, 70, 20, 10 хувь байна.

Заримдаа нэг дампуурлын ажиллагаанд хэд хэдэн барьцаалагч байдаг. Энэ тохиолдолд хөрөнгийг дараахь байдлаар хуваарилна.

• Өөр өөр моргейжийн зээл, өөр өөр барьцаа. Энд "хүн бүр өөрийн гэсэн" зарчим үйлчилдэг. Өөрөөр хэлбэл, хүн бүр өөрийн нэхэмжлэлийг баталгаажуулсан эд хөрөнгийн борлуулалтаас олсон орлогыг авдаг.
• Нэг зүйл - өөр өөр барьцаалагч. Өмнө нь хэн барьцааны гэрээнд гарын үсэг зурснаас бүх зүйл шалтгаална. Хамгийн ахмад настнуудад давуу эрх олгодог. Ижил түвшний ипотекийн зээлдэгчдийн хооронд хөрөнгийг тэнцүү хуваадаг.

Барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр барьцаалсан эд хөрөнгийг худалдах

Хуульд зааснаар (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 334-360-р зүйл) барьцаалагч нь барьцаалагчийн зөвшөөрлийг авалгүйгээр барьцааны зүйлийг ямар нэгэн байдлаар өмчлөх эрхгүй. Энэ нь хөдлөх болон хоёуланд нь хамаарна үл хөдлөх хөрөнгө. Харин хууль, гэрээнд өөрөөр заагаагүй буюу барьцааны шинж чанараас гараагүй бол “..” гэсэн нөхцөлөөр илэрхийлсэн жижиг “гэхдээ” байна. Жишээ нь: барьцаа бол эргэлтэд байгаа бараа юм. Барьцаалагч нь ийм барааны талаар ямар нэгэн үйлдэл хийх, тэр дундаа хэлцэл хийх зайлшгүй шаардлагатай нь ойлгомжтой. Энэ тохиолдолд анхаарах ёстой цорын ганц нөхцөл бол барьцааны барааны үнийг хадгалах явдал юм.

Гэрээ болон хуульд заасны дагуу барьцаа хөрөнгө зарагдсан тохиолдолд зээлдүүлэгчид дараахь хоёр сонголт бий.

1. Худалдах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж шүүхээр хүлээн зөвшөөрөх.
2. Барьцааны зүйлээр баталгаажсан өрийг хугацаанаас нь өмнө төлсөн тухай хариуцагчид мэдэгдэх. Хэрэв энэ нэхэмжлэлийг биелүүлээгүй бол дараагийн алхам хийх боломжтой: дараа нь худалдах зорилгоор шинэ өмчлөгчөөс барьцаа хөрөнгөө буцааж авах шаардлага.

Практикаас харахад шударга худалдан авагчийн эрхийг шүүхээр хамгаалж байгаа тул эдгээр алхмуудыг хэрэгжүүлэх нь нэлээд хэцүү байдаг. Хүлээн зөвшөөрөгдөх шударга худалдан авагчХудалдан авагч нь худалдаж авсан зүйлийнхээ ачааллын талаар мэдэхгүй, мэдэж чадахгүй байсан нотлох баримтыг өгөхөд хангалттай, өөрөөр хэлбэл. төлбөртэй, бараа. Дашрамд хэлэхэд, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа боломжийн алсын хараатай эсэхийг мэдэхэд маш хялбар байдаг. Гүйлгээ хийхээс өмнө USRR-д өгсөн хүсэлт нь туслах болно.

Даатгалын баримтын талаар үнэт цаасБүртгэлтэй үнэт цаас эзэмшигчдийн бүртгэлээс олж болно. Бүртгэлийн хуулбарыг эзэмшигчийн тушаалаар өгдөг.

Бусад барааны хувьд нөхцөл байдал илүү төвөгтэй байдаг. Гэсэн хэдий ч хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд шүүх барьцаалагчийн талыг барьж, хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрөхийг шаардах нь ховор байдаг бол үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдал эсрэгээрээ байна.

Барьцаа хөрөнгийг худалдах хэлцлийг эсэргүүцэх

Барьцаалагчийг тойрч гарсан худалдан авах, худалдах хэлцлийг эсэргүүцэхийн тулд сүүлийнх нь Арбитрын шүүхэд нэхэмжлэл гаргадаг. Ихэнхдээ энэ нь зээлдэгчийн оршин суугаа газарт тохиолддог боловч зээлийн байгууллагын байршилд бас боломжтой байдаг. Шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаж, татгалзаж болно. Ипотекийн зээлдэгчийн шүүхэд гаргадаг нийтлэг нэхэмжлэл:

• Борлуулалтыг хүчингүй гэж хүлээн зөвшөөрөх. Дээр дурдсанчлан, тодорхой нөхцлөөр шүүх, ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотойгоор олгож болно.
• Гүйлгээний хүчингүй байдлыг хүлээн зөвшөөрөх. Гүйлгээний зохиомол байдлын талаар үндэслэлтэй аргумент байгаа тохиолдолд энэ шаардлагыг хангах боломжтой. Тухайлбал, худалдан авагчаас төлбөр төлсөн баримт байхгүй, худалдагч нь “зарагдсан” байранд амьдардаг гэх мэт. - эдгээр бүх цэгүүд нь уг хэлцэл нь зээлдүүлэгчийн үндэслэлтэй нэхэмжлэлээс зайлсхийх хэрэгсэл гэдгийг шүүхэд итгүүлж чадна.

Барьцаалуулагч нь мөн барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг үүрэг гүйцэтгүүлэгч худалдахыг эсэргүүцэхээр шүүхэд нэхэмжлэгчээр хандаж болно. Энэ нь ихэвчлэн хоёр тохиолдолд тохиолддог:

• Барьцаалагч нь хариуцагчтай харилцах аль ч үе шатанд хууль зөрчсөн.
• Зээлдүүлэгч нь бараагаа аль болох хурдан худалдах зорилгоор дуудлага худалдаа зохион байгуулахад түгээмэл тохиолддог барьцааны зүйлийн үнэлгээ бага байдаг. Барьцаалагчийн тогтоосон хөрөнгийн зах зээлийн үнэ болон түүний анхны үнийн зөрүү мэдэгдэхүйц байвал хариуцагч санхүүгийн их хэмжээний хохирол учруулж, түүний ашиг сонирхлыг шүүхээр хамгаална гэж найдаж болно.

Мөн худалдах журам хууль бус болсон тохиолдолд хариуцагч шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. Тиймээс, хэрэв ийм арга хэмжээ авахыг хуулиар хориглосон бол барьцаалагчийн эд хөрөнгийг шүүх хуралгүйгээр зарах нь хууль бус гэж тооцогддог. Хууль бусаар эзэмшиж байгаа эд хөрөнгийг буцааж өгөхийн тулд нэхэмжлэлийг шинэ өмчлөгчийн хаяг руу илгээдэг. Үүний зэрэгцээ барьцаалагч нь зээлдэгч зөрчигдсөн эрхээ сэргээх явцад гарсан бүх зардлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй.

Гуравдагч этгээдийн оролцоогүйгээр явуулсан журмыг эсэргүүцэж болно шүүх эрх мэдэл, тохиолдолд тэдний хууль ёсны эрхболон сонирхол.

Барьцаалагч үндсэн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд барьцааны эд хөрөнгийг барьцаалагч гаргуулж болно. Ийм гэрээ нь ихэвчлэн зээлийн орно, хэзээ санхүүгийн байгууллагаЗээлдэгчдийг хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад зориулж хөрөнгөөр ​​хангах, барьцаа хөрөнгө нь олж авсан объект юм.

Их хэмжээний зээл авах хүсэлт гаргасан үйлчлүүлэгч үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалж болно. Байрны хүн ч барьцаалагч болж болно. Нэг чухал талШүүхийн ажиллагаа эхлүүлэх нь баримт бичгийн зөв гүйцэтгэл, тэдгээрийн нэг нь зээлээр мөнгө олгох тухай гэрээ, хоёр дахь нь зээлдэгч төлбөрийн чадвараа алдсан тохиолдолд өгөөжийг өгдөг барьцаа юм.

Эрхэм уншигчид! Нийтлэлд хууль эрх зүйн асуудлыг шийдвэрлэх ердийн аргуудын талаар ярьдаг боловч тохиолдол бүр хувь хүн байдаг. Хэрэв та яаж мэдэхийг хүсч байвал яг таны асуудлыг шийднэ- зөвлөхтэй холбоо барина уу:

7 хоногийн 7 өдөр, 24/7 ӨРГӨДӨЛ, ДУУДЛАГА ХҮЛЭЭН АВНА..

Энэ нь хурдан бөгөөд ҮНЭГҮЙ!

Баримт бичгийг улсын болон нотариатаар бүртгүүлнэ. Барьцаалуулагч нь барьцааны зүйлийг хүссэн үедээ авах хүсэлт гаргах эрхтэй. Үүний шалтгаан нь зээлдэгч жилийн хугацаанд 3 ба түүнээс дээш удаа заавал төлбөр төлөх нөхцөлийг зөрчсөн, мөн 3 ба түүнээс дээш сар дараалан шимтгэлээ бүрэн төлөөгүй байж болно. Барьцааны гэрээний нөхцлийн дагуу зээлдүүлэгч болон зээлдэгч нь зээлээ төлж чадахгүй бол үйл явдал хэрхэн өрнөхийг эхлээд урьдчилан тодорхойлдог.

Барьцаалагч нь шүүхэд хандах, эсвэл гадуур бие даан өр барагдуулах боломжтой гэдгийг баримт бичигт заасан шүүхийн журам. Ямар ч тохиолдолд эцсийн үр дүн нь барьцаалагчийн барьцаалсан эд хөрөнгийг худалдсан байх ёстой.

Шүүхээр дамжуулан нөхөн сэргээлт хийх юм бол удирдах ажилтнуудшүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч болох. Зээлдэгчээс үндсэн өрийг гаргуулахаар барьцаалагч нэхэмжлэл гаргасны дараа давж заалдах гомдлыг барьцааны зүйл рүү илгээнэ. Шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид барьцааны зүйлийг хурааж, дуудлага худалдаагаар худалдах ажлыг зохион байгуулах үүрэгтэй.

Барьцаалуулагч нь барьцааг бие даан биелүүлэх гэж байгаа бол шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид өргөдөл гаргаж болно. Хүсэлт гаргаагүй тохиолдолд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч барьцааны зүйлийг барьцаалагчаас татан авч, худалдах ажлыг өөрөө зохион байгуулдаг хүлээн авах гэрчилгээний үндсэн дээр барьцаалагчид шилжүүлэх эрхтэй.

Үндсэн ойлголтууд

Иргэний хуулийн 350 дугаар зүйлд хууль тогтоогч нь барьцаанд тавьсан зээлдэгчийн хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгийг дараахь хуулиудын үндсэн дээр худалдах боломжтой гэж заасан байдаг.

• барьцаалах;
• ипотекийн зээл олгох;
• шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа.

Зээлдүүлэгчийн барьцааг зарсны дараа зээлдэгчийн өрийг барагдуулахын тулд мөнгө буцааж өгч, орлогын нэг хэсэг нь төлөхөд зарцуулагдана. хууль эрх зүйн зардал, тендер буюу дуудлага худалдаа зохион байгуулах, бусад зардал. Хэрэв бүх өрийг төлсний дараа мөнгө үлдсэн бол эд хөрөнгийн өмчлөгчид буцаан олгоно, хэрэв мөнгө дутагдвал зээлдүүлэгч барьцаалагдаагүй зээлдэгчийн бусад эд хөрөнгөд хандах эрхтэй.

Өмчлөгч хариуцагч нь шүүхийн шийдвэр гарсан эсвэл мэдэгдсэний дараа ч ямар ч үед барьцааны зүйлийг ашиглахаа зогсоох боломжтой. 10 өдөрбарьцааг шүүхээс гадуур хэрэгжүүлэхээр хураана. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид дуудлага худалдаа зохион байгуулсан гэж зарласан ч тэр үүнийг хийж чадна. Хариуцагчийн үндсэн үйлдэл бол хугацаа хэтэрсэн өрийг барагдуулах явдал юм бүрэнторгууль, алданги тооцно.

Зээлдэгч нь дуудлага худалдаа эхлэхээс өмнө өр төлбөрөө сайн дураараа төлөх боломжтой байдаг тул энэ санал нь тухайн эд хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулах гэж байгаа тухай мэдэгдэхээр ирсэн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчдээс ирдэг. Зээлдэгч шүүхийн шийдвэрийн биелэлтийг хойшлуулж болно 1 жилӨргөдөл гаргасны дараа энэ тохиолдолд тэрээр үүргээ биелүүлэхээ амласан тул өрийг барагдуулах хүртэл үл хөдлөх хөрөнгийг зарах боломжгүй.

Хэрэв ямар ч тохиолдолд хариуцагч үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд эргэн төлөгдөх бүх хугацаа дууссан бол үл хөдлөх хөрөнгийг зарна. Гэвч яг одоо барьцаалагч нь барьцаалагч-өртэй тохиролцож эд хөрөнгө олж авах боломж бүрдэж байна.

Хэрэв барьцааны гэрээнд барьцаалагч шүүхээс гадуурх журмыг эсэргүүцэхгүй гэж заасан бол зээлдүүлэгч нь зээлдэгчээс эд хөрөнгийг бие даан хураан авч, худалддаг.

Энэ тохиолдолд худалдах, худалдан авах гэрээний дүрмийг баримталж, өрийн хэмжээг барьцааны зүйлийг худалдан авах үнээс хасна. Гэхдээ ийм журмыг эхлүүлэхийн тулд анхны дуудлага худалдааг хүчингүй гэж зарлах шаардлагатай, өөрөөр хэлбэл хэн ч үл хөдлөх хөрөнгө олж аваагүй болно.

Хэрэв дахин дуудлага худалдаа явуулсны дараа үл хөдлөх хөрөнгө зарагдаагүй бөгөөд хүчингүй болсон гэж үзвэл барьцаалагч нь барьцааны зүйлийг үнэ цэнийн хамт авахыг зөвшөөрнө. Энэ эрх нь тухайн хугацаанд хамаарна 30 хоног. Хоёр дахь дуудлага худалдаа явагдаагүй өдрөөс хойш нэг сарын дотор барьцаалагч эд хөрөнгийг авах эрхээ ашиглаагүй бол түүний барьцаалагчтай байгуулсан гэрээг цуцалсанд тооцно. Үл хөдлөх хөрөнгийг гурав дахь дуудлага худалдаанд оруулах ёстой.

Барьцаалагч нь бусад зээлдүүлэгчдээс өөрийн шаардлагыг хангах давуу эрхтэй. Хуульд заасны дагуу зээлдүүлэгч болон зээлдэгч нь шүүх эсвэл шүүхээс гадуур аль журмыг сонгохоос үл хамааран эд хөрөнгийг зарах ёстой.

Хариуцагчийн эд хөрөнгө барьцаалагчийн өмчлөлд нэн ховор тохиолдолд шилждэг цаг тухайд нь. Барьцааны зүйлийг хэрэгжүүлэхдээ эхлээд зах зээлийн үнийг тогтоодог бөгөөд энэ нь хуулийн дагуу барьцаалагчийн ашиг сонирхлыг хангах ёстой.

гүйцэтгэх баримт бичиг

Хуулийн хүрээнд зээлдүүлэгчийн ашиг тусын тулд хураах ажлыг дараахь дарааллаар хийж болно.

Шүүхийн шийдвэрээр	Энэ тохиолдолд барьцааны зүйлийг буцааж авах гүйцэтгэх хуудас нь анхан шатны шүүхээс гаргасан хуудас юм. ерөнхий харьяалал) эсвэл хоёр дахь (арбитрын) тохиолдол, дараа шийдвэр. Хууль дээдлэх ёсыг тогтоохын тулд зөвхөн шүүхийн акт л шаардлагатай. төлбөр тооцооны гэрээШүүх хуралдааны явцад талууд ирж болох , гүйцэтгэх баримт бичиг болж чадахгүй.
Шүүхээс гадуур	Барьцааны гэрээнд заасан талуудын хооронд байгуулсан гэрээ байлцуулан үйлдвэрлэсэн. Энэ тохиолдолд барьцааны гэрээг гэрчлэх нотариатын гүйцэтгэх бичээс нь барьцааны зүйлийг авах эрхийг барьцаалагчдад олгодог. Шүүхээс гадуур хураах тухай гэрээг барьцааны гэрээ эсвэл тусдаа нэмэлт гэрээнд тусгаж болно.

Эмчилгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байх

Хуулиар зээлдэгчийн таамаглал нь ач холбогдолгүй гэж үзвэл хугацаа хэтэрсэн үүрэг, барьцааны гэрээ байгаа хэдий ч зээлдүүлэгч барьцаа хөрөнгөө барьцаалах боломжгүй болно. Мөн зээлийн өрөөс хэд дахин их байж болох барьцаа хөрөнгийн үнийн талаар зээлдүүлэгчийн тавьж буй шаардлагын хэмжээг харгалзан үздэг.

Зээлдүүлэгч нь дараахь тохиолдолд барьцаа хөрөнгө зарах замаар зээлдэгчээс өрийг нөхөн төлөх боломжгүй болно.

• доорх зээлийн болон бусад зээлийн гэрээний дагуу биелэгдээгүй үүргийн өр 5% барьцааны гэрээнд заасан барьцааны хөрөнгийн үнийн дүнгээс;
• -аас бага байна 3 сар.

Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг битүүмжлэх

Шүүхийн шийдвэрийн дараа худалдах нь үндсэн дээр хийгддэг гүйцэтгэх хуудас, барьцаа хөрөнгийн борлуулалтын үнийг заасан. Шүүх үүнийг зах зээл харгалзахгүй тогтоодог. Хэрэв шүүх батлан ​​даалтын анхны үнийг тогтоогоогүй бөгөөд үүнийг заагаагүй бол гүйцэтгэх баримт бичиг, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч энэ асуудлаар тайлбар авахаар шүүхэд өргөдөл гаргах ёстой.

Дуудлага худалдаанд оролцохын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах үнэ шаардлагатай бөгөөд анхан шатны үнэ нь анхных юм. Барьцаалсан эд хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө, хөдлөх эд хөрөнгийн анхны дуудлага худалдаа явагдаагүй тохиолдолд барьцааны үнийн дүн 200.000 төгрөгөөр буурна. 15% .

Шүүхээс гадуур цуглуулах анхны үнийг зээлдүүлэгч болон зээлдэгчийн хооронд зээл авах хүсэлт гаргахдаа байгуулсан баримт бичигт үндэслэн тогтоодог. Барьцааны гэрээнд тодорхой үнэ цэнэ, түүнийг хэрхэн тодорхойлохыг зааж өгч болно.

Хуулийн дагуу дахин дуудлага худалдаа явуулахад тухайн эд хөрөнгийн үнийг мөн 15 хувиар бууруулдаг. Гэхдээ талууд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг бууруулах өөр журам гаргаж болох бөгөөд үүнийг барьцааны гэрээнд тусгах ёстой.

Ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах нь Ипотекийн зээлийн тухай Холбооны хуулийн (10-р бүлэг) үндсэн дээр хийгддэг.

Хөдлөх эд хөрөнгийг үл хөдлөх хөрөнгийн нэгэн адил шүүхийн болон шүүхээс гадуур нээлттэй дуудлага худалдаагаар зарж болно.

Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдсан тохиолдолд дараахь зүйлийг хийж болно.

Шүүхийн шийдвэр гарсны дараа нийтийн дуудлага худалдаагаар

Тендерийг барьцааны зүйл байгаа газарт шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид зохион байгуулдаг. Огноо, цаг, зохион байгуулалтын талаархи мэдээллийг албан ёсны вэбсайт дээр хэвлэсэн хэвлэлд урьдчилан харуулдаг гүйцэтгэх байгууллага. Мөн борлуулж буй объектын анхны үнийг зааж өгдөг. Нийтийн дуудлага худалдааны нөхцлийн дагуу хэн ч оролцож болно, үүний тулд та бүртгүүлэх, барьцаа хөрөнгө оруулах шаардлагатай. Тухайн объектын хамгийн өндөр үнийг санал болгосон хүн ялагч болно. Худалдан авалтын үнийг дотор нь төлсний дараа 3 өдөр, шинэ өмчлөгч нь худалдах гэрээ байгуулж, дараа нь эд хөрөнгийг өмч болгон бүртгэдэг. Дараах тохиолдолд дуудлага худалдааг хүчингүйд тооцож болно. 2-оос цөөн худалдан авагч оролцоно; зохион байгуулагч нь объектын анхны өртөгт нэмэлт төлбөр төлөхгүй; Худалдан авагч нь тогтоосон хугацаанд худалдан авалтын үнийг төлөөгүй. Анхны дуудлага худалдааг хүчингүй болсонд тооцвол барьцаалагч тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг анхны үнээр нь худалдан авах боломжтой. Давтан дуудлага худалдаагаар тэр үүнийг хямд үнээр хийх боломжтой болно. Хэрэв хоёр дахь болон гурав дахь дуудлага худалдаа явагдаагүй бол зээлдүүлэгч нь барьцааны зүйл худалдаж авах боломжтой болно. 25% анхны зардлаас. Зээлдүүлэгч эрхээ эдлэхгүй бол ипотекийн гэрээ хүчингүй болно.

Шүүхийн оролцоогүйгээр нээлттэй дуудлага худалдаагаар

Мөн дуудлага худалдааг тухайн эд хөрөнгө байгаа газарт явуулах ёстой бөгөөд хувь хүн, хуулийн этгээд оролцох боломжтой. Энэ тохиолдолд барьцааны зүйлийг худалдах дуудлага худалдааг зохион байгуулагч нь банк өөрөө юм. Оролцохын тулд та мөн дэнчин тавьж, материалаа өгөх ёстой Шаардлагатай бичиг баримт. Албан ёсны эх сурвалжид дуудлага худалдаа хэзээ болох тухай мэдээллийг зохион байгуулагч нь байрлуулдаг. Дуудлага худалдаа явуулах журам нь тендертэй адил байна. Үл хамаарах зүйл бол дуудлага худалдаа явагдах явдал юм цахим хэлбэрээрИнтернэтээр дамжуулан, хувийн оролцоо шаардлагагүй үед, дуудлага худалдааны үеэр оролцогчид биечлэн оролцдог. IN өнгөрсөн жилДуудлага худалдаа түгээмэл байхаа больсон тул шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид төдийгүй банкууд цахим арилжааны платформ ашиглан барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалддаг. Шүүхээс гадуурх журмыг банкууд үл хөдлөх хөрөнгө худалдахад ашиглахаа больсон тул энэ асуудлыг зөвхөн шүүхээр шийдвэрлэхийг илүүд үзэж байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтыг дараахь байдлаар хийж болно. барьцаалагч өөрөө, эсхүл үүрэг гүйцэтгүүлэгчтэй байгуулах комиссын гэрээний дагуу хаалттай буюу нээлттэй дуудлага худалдаагаар; барьцаа хөрөнгийг зээлдүүлэгчийн үлдэгдэлд оруулах замаар; дуудлага худалдаанд оролцохгүйгээр гуравдагч этгээдэд комиссын төлөөлөгч буюу барьцаалагч; үнэт цаас худалдах замаар.

Сорилттой үйлдлүүд

Хөдлөх эд хөрөнгийг гуравдагч этгээд олж авах эрхтэй, шударгаар олж авах шаардлагыг журамд мөрдөж, эдгээр дүрмийг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид дагаж мөрдөх ёстой.

Гүйлгээг дуусгахын тулд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч эд хөрөнгийг баривчилсны дараа арбитрт дараахь зүйлийг оролцуулах өргөдөл гаргах ёстой.

• барьцаалагч;
• барьцаалагч;
• ухамсартай худалдан авагч.

Арбитрын шүүх барьцааны зүйлийг сэргээх, эсхүл барьцааны зүйлд гомдол гаргахыг түдгэлзүүлэх ажиллагааг сэргээх тухай шийдвэр гаргаж болно. Эд хөрөнгийн эрх гуравдагч этгээдэд шилжсэн тохиолдолд барьцаалагчийн барьцааны зүйлийг нөхөн сэргээх эрх зогсохгүй, харин барьцаалагч өөрчлөгдөнө.

Үнэн хэрэгтээ барьцааны зүйл олж авсан хүн энэ талаар урьдчилж мэдээгүй байсан ч барьцааны гэрээний үүргийн гүйцэтгэлээс чөлөөлөгддөггүй.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч өмчлөх эрхийг өөр хүнд шилжүүлэх хүсэлт гаргасны дараа нөхцөл байдал үүнтэй төстэй байдлаар үүсч болно, шүүх:

• өргөдлийг хангаж, хариуцагч нь барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг олж авах шинэ этгээд болсон;
• хүсэлтийг хангахаас татгалзаж, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хаах тухай шийдвэр гаргасугай.

Барьцааны хөрөнгийг худалдах- Энэ нь үнэндээ зах зээлийн үнээр гуравдагч этгээдэд худалдах явдал юм. Барьцаалбарын утгын дагуу барьцаалагч нь барьцаалагдсан үүргээ хариуцагч биелүүлээгүй тохиолдолд барьцааны хөрөнгийн үнэ цэнээс хангагдах, өөрөөр хэлбэл барьцаалсан эд хөрөнгөөс гүйцэтгэлийг ногдуулах эрхтэй. Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг битүүмжлэх нь барьцаалагчийн ашиг сонирхлыг хангана. Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдаж авдаг. Барьцааны хөрөнгийг худалдах нээлттэй дуудлага худалдааны журам нь барьцаалагчийн ашиг сонирхлын баталгааг баталгаажуулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах нь барьцаа хөрөнгөтэй харьцуулахад борлуулалтын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хүргэж болзошгүй юм. Хэрэв битүүмжлэлийн үр дүнд эд хөрөнгө барьцааны үнээс дээгүүр зарагдсан бол илүү гарсан хэсгийг барьцаалагч руу буцаана. Мөн барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах ажиллагааг нэн даруй зогсоож, барьцаалагч үүргээ биелүүлсэн бол дуудлага худалдааны журмыг зогсоож болно.

Ипотекийн зээлд барьцаалагдсан эд хөрөнгийг хураах нь өргөн хэрэглэгддэг. Барьцаалагч нь ипотекийн гэрээгээр барьцаалсан эд хөрөнгөөс ипотекийн зээлээр хангагдах үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс үүссэн нэхэмжлэлийг энэ эд хөрөнгийн зардлаар хангахын тулд төлбөр авах эрхтэй. Энэ процедурыг барьцаалсан эд хөрөнгийг худалдах гэж нэрлэдэг.

Барьцаалуулагч нь ипотекийн гэрээгээр барьцаалсан эд хөрөнгийг барьцаалсан үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс үүссэн нэхэмжлэлийг энэ эд хөрөнгийн зардлаар хангахын тулд барьцаалах эрхтэй.

ҮЙЛЧИЛГЭЭНИЙГ ЗАХИАЛАХ Анкет бөглөнө үү, бид тантай аль болох хурдан холбогдох болно.

Банкны барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах (ипотекийн зээл)хоёр аргаар явуулсан:

• Шүүхийн шийдвэрээр битүүмжлэх эд хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдах.
• Гэрээний үндсэн дээр барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг шүүхээс гадуур худалдах нээлттэй дуудлага худалдаа явуулах.

Ийнхүү банкуудын барьцаанд тавьсан бүх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар зардаг. Банкны барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах нь Урлагт заасны дагуу дуудлага худалдаагаар явагддаг. Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 447-448-д заасны дагуу банкуудын барьцааны эд хөрөнгөд ногдуулах төлбөрийг гэрээний үндсэн дээр хийж байгаа бол. Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг Урлагийн дагуу нээлттэй дуудлага худалдаагаар зарна. Шүүхийн шийдвэрээр барьцаалагдсан эд хөрөнгийг хураах тохиолдолд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 449-р зүйл. Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагаар албадан гүйцэтгэх ажиллагааг дампуурлын шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр гүйцэтгэдэг.

Барьцааны хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, барьцаалсан хөдлөх эд хөрөнгийг комиссын гэрээгээр худалдах ажлыг дараахь байдлаар гүйцэтгэнэ.

• Шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр барьцаанд тавьсан хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах (худалдах)-ыг Ч. "Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн 9.
• Хэрэв гэрээний үндсэн дээр буюу комиссын гэрээгээр шүүхэд хандахгүйгээр худалдах замаар барьцааны зүйлийг энэ зүйлд заасан журмын дагуу дуудлага худалдаагаар худалдах замаар худалдах юм. 447 ба Art. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 448 дугаар зүйл.

Барьцаалагдсан зүйлийг хэрэгжүүлэхУрлагийн дагуу тусгай дүрмээр зохицуулагддаг. Ломбардын тухай хуулийн 13. Зээлийн гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцааны зүйлийг худалдах журмыг ломбардын шийдвэрээр тогтооно. Худалдах нь зөвхөн 30,000 рубльээс дээш үнэтэй тохиолдолд нээлттэй дуудлага худалдаагаар зарагдах замаар хийгддэг. Шаардлагагүй зүйлийг зарах нийтийн дуудлага худалдааг Урлагт заасан журмын дагуу нээлттэй дуудлага худалдаа хэлбэрээр явуулдаг. Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 447 - 449.

Барьцааны хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдахшүүхийн шийдвэрээр ногдуулдаг хэнийг зохион байгуулдаг Холбооны албабарьцаалагдсан эд хөрөнгийн байршил дахь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид болон түүний нутаг дэвсгэрийн байгууллага. Барьцааны эд хөрөнгийг худалдах тухай мэдэгдлийг тухайн байгууллагын албан ёсны мэдээллийн байгууллага болох тогтмол хэвлэлд 10-аас доошгүй хоногийн өмнө, гэхдээ 30-аас доошгүй хоногийн өмнө нийтэлдэг. гүйцэтгэх эрх мэдэлсэдэв Оросын Холбооны Улсүл хөдлөх хөрөнгийн байршилд. Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах тухай нийтлэх ажлыг мөн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчдийн fssprus.ru вэбсайт болон torgi.gov.ru вэбсайт дээр интернетээр явуулдаг. Мэдэгдэлд нээлттэй дуудлага худалдаа явуулах өдөр, цаг, газар, худалдах эд хөрөнгийн шинж чанар, анхны худалдах үнийг заана.

Банкны барьцааны эд хөрөнгийг худалдан авах гэж байгаа этгээд нь барьцааны эд хөрөнгийг худалдсан тухай мэдэгдэлд заасан хэмжээ, хугацаа, журмын дагуу хадгаламж хийнэ. Барьцааны хэмжээ нь барьцаалсан эд хөрөнгийн анхны борлуулалтын үнийн 5 хувиас хэтэрч болохгүй. Барьцаалсан эд хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдах хамгийн өндөр үнийг санал болгосон этгээдийг дуудлага худалдааны ялагч гэж хүлээн зөвшөөрнө. Энэ этгээд болон барьцааны эд хөрөнгийг худалдах нээлттэй дуудлага худалдаа зохион байгуулагч нь нээлттэй дуудлага худалдааны үр дүнгийн тухай протоколд гарын үсэг зурсан өдөр гарын үсэг зурна.

Дуудлага худалдааны ялагч нь дуудлага худалдаа дууссанаас хойш тав хоногийн дотор банкны барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг (худалдан авах үнэ) худалдан авсан мөнгөн дүнгээс өмнө төлсөн дэнчинг хасаж, олон нийтэд зарласан дуудлага худалдааг зохион байгуулагчийн заасан дансанд байршуулах ёстой. дуудлага худалдаа. Дуудлага худалдаанд ялсан этгээд худалдан авах үнийг төлсөн өдрөөс хойш тав хоногийн дотор нээлттэй дуудлага худалдааг зохион байгуулагч түүнтэй худалдах гэрээ байгуулна. Энэхүү гэрээ болон нээлттэй дуудлага худалдааны үр дүнгийн тухай протокол нь нэгдсэн бүртгэлд шаардлагатай бичилт хийх үндэслэл болно. Улсын бүртгэлүл хөдлөх хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцэл.

Барьцааны үндэслэл юу вэ?Эд хөрөнгийн барьцаа нь гэрээний үндсэн дээр (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 334.1-р зүйлийн 1 дэх хэсэг) эсвэл хууль тогтоомжийн үндсэн дээр (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 334.1-р зүйлийн 1 дэх хэсэг) үүсдэг.

• Барьцааны зүйл.
• Ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ.
• Барьцааны барьцаагаар хангагдах үүргийн шинж чанар, хэмжээ, биелүүлэх хугацаа.
• Аль тал нь барьцаалсан эд хөрөнгөтэй болохыг харуулсан заалт (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 339-р зүйлийн 1 дэх хэсэг).

Барьцааны гэрээний хэлбэр

• Хуулиар буюу талуудын тохиролцоогоор нотариатын хэлбэр тогтоогдоогүй бол барьцааны гэрээг энгийн бичгээр хийх ёстой.
• Гэрээнд заасан үүргийн биелэлтийг баталгаажуулах барьцааны гэрээг нотариатаар гэрчлүүлсэн байх ёстой.
• Эдгээр дүрмийг дагаж мөрдөхгүй байх нь барьцааны гэрээг хүчингүй болгоход хүргэдэг (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 339-р зүйлийн 2 дахь хэсэг).

Хадгаламж нь хамаарна улсын бүртгэлБүртгүүлснээс хойш дараахь тохиолдолд үүснэ.

• Хэрэв хуульд заасны дагуу тодорхой этгээдийн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг баталгаажуулсан эрх нь улсын бүртгэлд хамрагдах ёстой (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 8.1-р зүйл).
• Хэрэв барьцааны зүйл бол хязгаарлагдмал хариуцлагатай компанийн оролцогч (үүсгэн байгуулагч) эрх юм (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 358.15-р зүйл).
• Үнэт цаасны барьцааны бүртгэлийг ОХУ-ын Иргэний хууль болон үнэт цаасны тухай бусад хууль тогтоомжийн дагуу хийдэг.
• Банкны дансны гэрээний дагуу эрхийн барьцааны талаарх мэдээллийг ОХУ-ын Иргэний хуулийн 358.11-д заасан журмын дагуу тооцдог.
• ОХУ-ын Иргэний хуулийн 339.1-р зүйлийн 1-3 дахь хэсэгт заасан эд хөрөнгөөс гадна үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоогүй бусад эд хөрөнгийн барьцааг барьцаалагч, барьцаалагчаас хүлээн авсан барьцааны мэдэгдлийг бүртгэх замаар харгалзан үзэж болно. эсвэл нотариатын тухай хууль тогтоомжоор тогтоосон тохиолдолд өөр этгээдээс, ийм эд хөрөнгийг барьцаалсан тухай мэдэгдлийн бүртгэлд (хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай мэдэгдлийн бүртгэл) (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 339.1-р зүйл).

Шүүхийн шийдвэрээр барьцаалагдсан эд хөрөнгийг битүүмжлэх журам(ОХУ-ын Иргэний хуулийн 349-р зүйл).

• Барьцааны зүйл нь шүүхээс гадуур барьцаалах тухай гэрээг албадан авах үндэслэл үүссэнээс бусад тохиолдолд иргэний өмчлөлийн цорын ганц орон сууцны байр юм.
• Барьцааны зүйл нь нийгэмд чухал ач холбогдолтой түүх, урлаг, соёлын бусад үнэт зүйл юм.
• Барьцаалагч - тогтоосон журмаар сураггүй алга болсон гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн хувь хүн.
• Барьцаалагдсан эд хөрөнгө нь өмнөх болон дараагийн барьцааны зүйл бөгөөд өмнөх болон дараагийн барьцаалагчдын хооронд байгуулсан гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцааны зүйлийг хураах өөр журам, эсхүл барьцаалсан эд хөрөнгийг худалдах өөр арга хэрэглэдэг.
• Хамтран барьцаалагч болон барьцаалагчийн хооронд байгуулсан гэрээнд шүүхээс гадуур барьцаалагдах журмаар тогтоогдсоноос бусад тохиолдолд хэд хэдэн барьцаалагчийн өмнө хүлээсэн янз бүрийн үүргийн биелэлтийг хангах зорилгоор уг эд хөрөнгийг барьцаалсан болно.
• Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг шүүхээс гадуур хурааж авахыг хориглосон бусад тохиолдлыг хуульд тусгаж болно.

Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг хураах журам - шүүхээс гадуурх журам(ОХУ-ын Иргэний хуулийн 349-р зүйл).

• Барьцаалагч болон барьцаалагчийн хооронд байгуулсан гэрээний үндсэн дээр:
• Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг шүүхээс гадуур хураах тухай гэрээг хэдийд ч байгуулж болно.
• Барьцааны гэрээнд барьцаалагдсан эд хөрөнгийг шүүхээс гадуур албадан гүйцэтгэх тухай гэрээг тусгаж болно.
• Талуудын тохиролцоонд барьцаанд тавьсан эд хөрөнгөөс гүйцэтгэлийг шүүхээс гадуур ногдуулахаар заасан бол барьцаалагч барьцаалсан эд хөрөнгөөс гүйцэтгэлийг гаргуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. Энэ тохиолдолд барьцааны эд хөрөнгийг шүүхээс гадуурх гэрээнд заасны дагуу барьцаалсан эд хөрөнгийг битүүмжилсэн буюу худалдсан болохыг нотлоогүй бол шүүхийн журмаар барьцаалсан эд хөрөнгийг битүүмжлэхтэй холбоотой нэмэлт зардлыг барьцаалагч хариуцна. барьцаалагч болон гуравдагч этгээдийн үйл ажиллагааны улмаас уг журам хэрэгжээгүй.
• Барьцаалсан эд хөрөнгийг шүүхээс гадуур хураах тухай гэрээ нь энэ хуульд заасан барьцааны эд хөрөнгийг худалдах нэг арга буюу хэд хэдэн аргын заалт, мөн барьцааны хөрөнгийн үнэ (худалдах анхны үнэ) буюу түүнийг тодорхойлох журмыг агуулсан байх ёстой. .
• Барьцаалсан эд хөрөнгийг битүүмжлэх тухай гэрээнд барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах хэд хэдэн арга замыг заасан бол гэрээнд өөрөөр заагаагүй тохиолдолд худалдах аргыг сонгох эрх нь барьцаалуулагчид хамаарна.
• Нотариатын тухай хууль тогтоомж, ОХУ-ын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны тухай хууль тогтоомжид заасан журмын дагуу нотариатчийн гүйцэтгэх бичгээр барьцааны зүйлийг шүүхэд шилжүүлэхгүйгээр барьцаалахыг зөвшөөрнө. барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг шүүхээс гадуур албадан авах нөхцөлийг агуулсан барьцааны гэрээг нотариатаар баталгаажуулсан бол барьцаагаар хангуулсан үүргийн хариуцагч.
• Барьцаалсан эд хөрөнгийг битүүмжлэх ажиллагааг шүүхээс гаргасан бол нотариатын тухай хууль тогтоомжид заасан журмын дагуу барьцаалсан эд хөрөнгөөс гүйцэтгэлийг ногдуулдаг барьцаалагч буюу нотариатч нь барьцаалуулагч, өөрт мэдэгдэж байгаа барьцаалуулагчийг илгээх үүрэгтэй. түүнчлэн хариуцагч барьцааны зүйл дээр битүүмжлэл эхэлсэн тухай мэдэгдэл. Хуульд өөр хугацаа заагаагүй, түүнчлэн хуульд өөрөөр заагаагүй бол барьцаалагч, хариуцагч барьцаалагч, нотариатчийн мэдэгдлийг хүлээн авсан өдрөөс хойш арав хоногийн өмнө барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг худалдан авахыг зөвшөөрнө. барьцаалагч болон барьцаалагчийн хооронд байгуулсан гэрээ. Банкны хууль тогтоомжид заасан тохиолдолд барьцаалсан хөдлөх эд хөрөнгийг тогтоосон хугацаа дуусахаас өмнө худалдах бөгөөд энэ нь худалдах үнэ (анхны борлуулалт) -тай харьцуулахад барьцааны үнэ мэдэгдэхүйц буурах эрсдэлтэй байж болно. үнэ) мэдэгдэлд заасан.

Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах журам (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 350.2-р зүйл)

• Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоогүй барьцааны эд хөрөнгийг нийтийн дуудлага худалдаагаар худалдах (барьцаалсан эд хөрөнгийг нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдах) шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэхээс арав хоногийн өмнө илгээх үүрэгтэй. үндсэн үүргийн дагуу барьцаалагч, барьцаалагч, хариуцагч нарт дуудлага худалдаа явуулах өдөр, цаг, газрыг бичгээр мэдэгдэнэ. Шүүхээс гадуурх журмаар битүүмжлэхдээ барьцаалагдсан эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдахдаа энэ тухай барьцаалагч болон хариуцагч нарт мэдэгдэх үүргийг барьцаалагч хариуцна.
• Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоогүй барьцааны эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрээр нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдах, эсхүл уг эд хөрөнгийг шүүхээс гадуур хураан авах дуудлага худалдаагаар зарахдаа дуудлага худалдааг зохион байгуулагч дараахь тохиолдолд хүчингүйд тооцно.
• Дуудлага худалдаанд хоёр хүрэхгүй худалдан авагч байсан.
• Дуудлага худалдаагаар барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийн анхны худалдсан үнэд нэмэгдэл хийгээгүй.
• Дуудлага худалдаанд ялсан этгээд нь тогтоосон хугацаанд худалдан авалтын үнийг төлөөгүй. Тендерийг заасан нөхцөл байдал үүссэнээс хойш дараагийн өдрөөс хойш хүчингүй гэж зарлана.
• Барьцаалагч болон барьцаалагч нь шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр, эсхүл шүүхээс гадуурх журмаар барьцаалагдсан эд хөрөнгийг хураах үед дуудлага худалдаанд оролцогчоор оролцох эрхтэй. Барьцаалагч дуудлага худалдаанд ялсан тохиолдолд түүний төлөх худалдан авах үнийг барьцаагаар баталгаажуулсан үүргийн эргэн төлөлтөд тооцно. Дуудлага худалдаа хүчингүй болсонд тооцогдсоноос хойш арав хоногийн дотор барьцаалагч үл хөдлөх эд хөрөнгийн үл хамаарах эд хөрөнгийг барьцаалагчтай тохиролцсоны үндсэн дээр худалдан авах, барьцаагаар баталгаажсан шаардлагаа худалдан авсан үнийн дүнгээр тооцох эрхтэй. Ийм гэрээнд худалдах гэрээний дүрэм үйлчилнэ. Барьцаалагчийн эд хөрөнгө олж авах тухай гэрээ байгуулаагүй бол анхны дуудлага худалдаа явагдсанаас хойш нэг сарын дотор дахин дуудлага худалдаа явуулна.

Эдийн засгийн үйл ажиллагаа явуулах явцад болон өдөр тутмын амьдралд барьцаалагдсан эд хөрөнгөө зарах шаардлага гардаг. Гэтэл барьцааны зүйлийн байр суурь нь бариулгүй чемодантай төстэй статусыг өгдөг бөгөөд үүнийг та бүхний мэдэж байгаагаар авч явахад эвгүй, хаяхад өрөвдөлтэй байдаг. Гэсэн хэдий ч, энэ тохиолдолд бүх зүйл нь эхлээд харахад найдваргүй мэт санагдахгүй бөгөөд ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийг зарж болно, гэхдээ тодорхой нөхцлөөр үүнийг доор авч үзэх болно.

Тохиромжтой болгох үүднээс бид эдгээр нөхцлийг хууль эрх зүйн болон эдийн засгийн гэж ангилдаг.

Хуулийн нэр томъёоноос эхэлье. Одоогийн хууль тогтоомжийн дагуу барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах боломжтой, гэхдээ зөвхөн банкны (барьцаалагч) зөвшөөрөлтэйгээр. Энэ нөхцлийг дагаж мөрдөхгүй байх нь барьцааны эд хөрөнгийг хураах тухай хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрөх, эсвэл ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргээ хугацаанаас нь өмнө биелүүлэх, барьцаалагдсан эд хөрөнгийг хураах зэрэг таагүй үр дагаварт хүргэдэг.

Иймд нэг тохиолдолд шүүх худалдан авагчийн худалдах-худалдан авах гэрээг цуцлах, худалдагчаас учирсан хохирол, бусдын мөнгийг ашигласан хүүг гаргуулах хүсэлтийг хангаж шийдвэрлэсэн. Шүүх нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 450 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсгийг удирдлага болгож, барьцааны эд хөрөнгийг хураахыг зөвшөөрөөгүй, худалдагчаас улсын бүртгэлийн байгууллагад барьцааны гэрээг цуцлах тухай өргөдөл гаргасныг нотлох баримтаар нотолсон. энэ байранд болон дээрх ачааллыг арилгах талаар хавтаст хэрэгт ирүүлээгүй.

Үүний зэрэгцээ бусад бүх өмчтэй харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн онцгой байдал, түүнийг борлуулах тусгай дүрэмд анхаарлаа хандуулах нь зүйтэй. Тиймээс, барьцааны хөдлөх эд хөрөнгийг захиран зарцуулахын тулд барьцаалагчийн зөвшөөрөл шаардлагатай бол (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 346 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг) барьцааны зүйлийг захиран зарцуулах тухай барьцаалагчийн хэлцэл хийсэн. Хуулийн 351 дүгээр зүйлийн 2 дахь хэсгийн 3 дахь хэсэгт барьцааны зүйлийг захиран зарцуулах тухай хуулийн заалтыг зөрчсөний өөр үр дагаврыг тогтоосон тул барьцааны гэрээ байгуулсны дараа барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр түүнийг эсэргүүцэх боломжгүй. барьцаалагчийн зүйл, тухайлбал, барьцаагаар баталгаажсан үүргээ хугацаанаас нь өмнө гүйцэтгэх тухай шаардлага, барьцааны зүйлийг хураах.

Ипотекийн гэрээгээр барьцаалагдсан эд хөрөнгийг барьцаалагчийн зөвшөөрлийг авах шаардлагатай гэсэн дүрмийг зөрчсөн тохиолдолд барьцаалагч нь өөрийн сонголтоор дараахь зүйлийг шаардах эрхтэй.

- барьцаалагдсан эд хөрөнгийг хураах тухай хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрч, ОХУ-ын Иргэний хуулийн 167 дугаар зүйлд заасан үр дагаврыг хэрэглэх;

- ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргээ хугацаанаас нь өмнө биелүүлэх, барьцаалсан эд хөрөнгийг хэн эзэмшиж байгаагаас үл хамааран битүүмжлэх.

Сүүлчийн тохиолдолд, ипотекийн гэрээгээр барьцаалагдсан эд хөрөнгийг олж авахдаа тухайн эд хөрөнгөө барьцаалан зээлдүүлэх журам зөрчиж байгаа гэдгийг мэдэж байсан буюу мэдэх ёстой байсан нь нотлогдвол. заавал хүлээн авахбарьцаалагчийн зөвшөөрлөөр эд хөрөнгөө эзэмшиж байгаа этгээд нь уг үүргийн дагуу ипотекийн зээлээр хангагдах үүргээ гүйцэтгээгүй бол уг эд хөрөнгийн үнийн дүнгийн хүрээнд хариуцагчтай хамтран хариуцлага хүлээнэ. Барьцаалуулагч нь дээрх журмыг зөрчиж барьцаалсан эд хөрөнгийг барьцаалсан үүргийн дагуу үүрэг гүйцэтгэгч бус барьцаалсан бол уг эд хөрөнгийг олж авсан этгээд болон хуучин барьцаалагч аль аль нь энэ хариуцагчтай хамтран хариуцлага хүлээнэ.

Үүнтэй холбогдуулан зээлийн гэрээ байгуулах, заасан зээлийг барьцаалах гэрээ байгуулах шатандаа байгаа энэхүү гэрээнд дараахь нөхцлийг тусгах нь зүйтэй.

1. Зээлийг хугацаанаас нь өмнө (мөн хүү болон бусад торгуульгүйгээр) төлөх нөхцөл. Зээлийн эргэн төлөлтийг эрт төлөхийн тулд банкууд шимтгэл тогтоох эрхийг дараах тохиолдол гэрчилж байна. Иймд зээлдэгч зээл олгосон шимтгэл хэлбэрээр үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөнөө нөхөн төлүүлэх, хугацаанаас нь өмнө төлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасан. Зээлийг хугацаанаас нь өмнө төлж барагдуулахад банк шимтгэл авах эрхгүй болохыг нэхэмжлэгч дурдсан. Шийдвэр гаргуулах зээлийн гэрээний нөхцөлийг талууд харилцан тохиролцсон, эдгээр нөхцөл нь хуульд харшлахгүй байх тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгов. Эдгээр заалтыг үндэслэн шүүхүүд одоогийн хууль тогтоомж нь зээлийн гэрээнд зээл олгох, хугацаанаас нь өмнө эргүүлэн төлөх комисс цуглуулах, түүнчлэн зээлийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх нөхцлийг тусгах боломжийг үгүйсгэхгүй гэсэн дүгнэлтэд хүрсэн байна. хүүзээлээр.

Энэ хэсэгт хэрэглэгчийн гэрээний хувьд тодорхой шинж чанарууд байдаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Тиймээс, өөр нэг тохиолдолд, зээлийн гэрээний нөхцөл нь банк нь одоо байгаа зээлийг шууд хасах замаар зээлийн өрийг эрт төлөх эрхтэй. Мөнгөданснаас мөнгө гаргах үндэслэлийг тодорхойлсон ОХУ-ын Иргэний хуулийн 854 дүгээр зүйлд банкны данснаас шууд дебит хийхийг заагаагүй тул банкны данснаас хэрэглэгчийн эрхийг зөрчсөн гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн. үйлчлүүлэгчид.

Үүний зэрэгцээ, өөр нэг тохиолдолд шүүх оруулсан хүмүүс оноос хойш гэдгийг онцлон тэмдэглэв хууль эрх зүйн үр нөлөөШүүхийн шийдвэрээр нэхэмжлэгчид төлөх өрийг хугацаанаас нь өмнө барагдуулах үүднээс хариуцагчийн шилжүүлсэн мөнгийг хасуулах банкны үйл ажиллагаа. зээлийн гэрээ,-г хүчингүй болсонд тооцсон боловч хариуцагч зээлийн эргэн төлөлт, зээл ашигласны хүү төлөх үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй, шүүх зээлийн гэрээгээр хүлээсэн өрийг нэхэмжлэгчийн талд гаргуулж, хэсэгт зааснаар ОХУ-ын Иргэний хуулийн 809 дүгээр зүйлийн 2, шүүхэд нэхэмжлэл гаргах өдрөөс өмнө гэрээг цуцалсны дараах хугацааны зээлийн ашиглалтын хүү.

2. Ипотекийн эд хөрөнгийг худалдах боломжтой нөхцөл байдал. Энэ нь бүтэхгүй байх магадлал өндөр гэдгийг нэн даруй тодорхой болгоё. Тиймээс та буулт хийх замаар барьцаа хөрөнгөө зарж, хариуд нь банкинд бусад барьцаа хөрөнгө өгөх механизмыг зааж өгөхийг оролдож болно. Үүнийг хийх нь нэлээд бодитой юм.

Зээлийн гэрээ болон моргейжийн гэрээ байгуулахдаа үл хөдлөх хөрөнгө худалдах эрхээс илүүтэйгээр зээлээ эрт төлөх эрхийг олж авах нь стратегийн хувьд илүү чухал байдаг, учир нь энэ тохиолдолд барьцаалагч үл хөдлөх хөрөнгөө хураах илүү олон сонголттой байдаг. Энэхүү эрхийг авах нь (зээлийг эрт төлөхөд) өрийг аннуитетийн төлбөрөөр төлж байгаа тохиолдолд ч зөвлөж байна. Аннуитетийн төлбөр гэдэг нь зээлийн хуримтлагдсан хүү, үндсэн өрийн хэмжээг багтаасан зээлийн сарын ижил төлбөр гэдгийг санаарай.

Тиймээс, нэг тохиолдлын хувьд шүүх нь бизнес эрхлэгч ба банк хооронд зээлийн гэрээ байгуулсан бөгөөд үүний дагуу зээлийг зээлдэгч тогтоосон хугацаанаас хойш нэг жилийн дотор сар бүр төлж буцааж өгдөг болохыг тогтоожээ. мөнгө, энэ нь үндсэндээ гэрээнд заасан зээлийн ашиглалтын бүх хугацааны хүүг харгалзан үздэг (аннуитетийн зээлийн эргэн төлөлтийн журам). Зээл олгосноос хойш долоон сарын дараа зээлдэгч хугацаанаас нь өмнө төлж барагдуулсан.

Хэргийг хянан хэлэлцсэн үр дүнд үндэслэн зээлийн гэрээний дагуу төлсөн хүүгийн зарим хэсгийг буцаан олгох тухай зээлдэгчийн шаардлагыг хангасан, учир нь тэд хөрөнгийн ашиглалтыг зогсоосон хугацаанд төлсөн. Хувиараа бизнес эрхлэгч нь зээлийн гэрээний дагуу банкинд төлсөн зээлээ ашигласан хүүгийн тодорхой хэсгийг буцаан олгохыг шаардаж шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Шүүхийн хэлснээр хүү гэдэг нь зээлдэгчийн зээлийн дүнг ашигласны төлбөр юм (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 809-р зүйл). Тиймээс, хөрөнгийг ашигласны төлбөр болох хүүг зөвхөн зээл олгосон өдрөөс хойш бүрэн төлөх хүртэлх хугацаанд төлнө.

Энэ асуудлаар дараах тохиолдол сонирхолтой байж магадгүй юм. Ийнхүү бууруулах боломжгүй зээлийг ашигласны хүүгийн хэмжээ нь маргаантай хугацаанд хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байсан банкны хүүгийн дундаж хүүгээс ихээхэн давсан гэсэн дүгнэлтэд хүрч, улмаар зээлдүүлэгч үүргээ биелүүлээгүйгээс үүсэх үр дагаврыг ихээхэн хэмжээгээр нөхөн төлж байна. гэрээний дагуу шүүхүүд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 333-р зүйлийг бусдын хөрөнгийг ашигласан хүүд хэрэглэх боломжтой гэж үзэн, төлөх төлбөрийг 150,000 рубль болгон бууруулжээ.

Тиймээс барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг зарах хэд хэдэн арга байдаг.

Эхний сонголт

Банк нь ачааллыг арилгах, үл хөдлөх хөрөнгө зарахыг зөвшөөрч байна. Энэхүү зөвшөөрлийг ипотекийн гэрээний эх бичвэрт тусгах эсвэл ипотекийн гэрээнд ийм зөвшөөрөл байхгүй бол тусад нь авч болно. Энд хоёр дэд сонголт байна.

А дэд сонголт.Банк барьцаа хөрөнгийг худалдахыг зөвшөөрч, хариуд нь өөр баталгаа шаардахгүй. Үнэн хэрэгтээ энэ бол утопи хувилбар бөгөөд зээлийн гэрээний дагуу өрийн хэмжээ маш бага хэвээр байх үед л үнэхээр боломжтой юм.

Б дэд сонголт.Банк ачааллыг арилгахыг зөвшөөрч байна. Борлуулж буй байрны ачааллыг арилгах, дараа нь худалдах, банкинд өөр байр (бусад эд хөрөнгө) барьцаалж өгөх, эсвэл зээлийн гэрээний дагуу барьцааны өөр аргаар хангах (баталгаажуулалт, банкны баталгаагэх мэт.).

Хоёр дахь сонголт

Банк нь үл хөдлөх хөрөнгийн ачааллыг арилгах, зарахыг зөвшөөрөхгүй. Худалдагч өөрөө банкинд өрөө төлж, өөрөө хөрөнгөө дарамтгүй зардаг.

Нэг талаас, зээлийн гэрээ нь зээлээ хугацаанаас нь өмнө төлөх боломжийг олгосон тохиолдолд л боломжтой юм. Нөгөө талаас, төлөө хэрэглээний зээлГэрээнд зээлийг хугацаанаас нь өмнө төлөхийг хориглосон заалтыг хүчингүйд тооцож, эдгээр хэрэглэгчдийн эрхийг зөрчиж байна. Энэ тохиолдолд хэрэглэгчдийг ОХУ-ын 1992 оны 2-р сарын 7-ны өдрийн 2300-1 "Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай" хуульд заасан хүмүүс гэж хүлээн зөвшөөрдөг. Тиймээс, хэлсэн үгийн оршилд заасны дагуу холбооны хуульХэрэглэгч гэдэг нь зөвхөн хувийн, гэр бүл, ахуйн болон аж ахуйн үйл ажиллагаатай холбоогүй бусад хэрэгцээнд зориулж бараа (ажил, үйлчилгээ) захиалах, худалдан авах, захиалах, олж авах, ашиглах зорилготой иргэн юм.

Хэргийн нэгд шүүх “Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай” хуулийн 32 дугаар зүйлд заасан гэрээг ямар ч үед гүйцэтгэхээс татгалзах тухай заалтыг үндэслэн “Хэрэглэгчийн эрхийг зөрчиж байна” гэж дүгнэсэн. Зээлийн гэрээнд дараахь нөхцөлийг тусгасан: "Энэхүү гэрээ нь 6 (зургаа) сарын түр хугацаа (зээлийг бодитоор олгосон өдрөөс эхлэн хугацаанаас нь өмнө эргэн төлөхийг түдгэлзүүлэх хугацаа) тогтоосон бөгөөд энэ хугацаанд зээлдэгч энэхүү гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хугацаанаас нь өмнө биелүүлсний улмаас төлбөр төлөхийг хориглоно.

Зээлийг хугацаанаас нь өмнө эргүүлэн төлөх дээрх хязгаарлалт нь хэрэглэгчийг "ерөнхийдөө гэрээгээ биелүүлэхээс татгалзахад" саад болохгүй гэсэн банкны мэдэгдлийг үндэслэлгүй гэж үзэв. Шүүхийн тэмдэглэснээр, ОХУ-ын Иргэний хуулийн 408 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасны дагуу үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэх замаар дуусгавар болгож болно, энэ нь зээлийн гэрээний хувьд зээлийн бүх дүнг зээлдүүлэгчид буцааж өгөх гэсэн үг юм. . Тиймээс зээлээр хүлээн авсан мөнгөө эрт буцааж өгөхийг хориглосон нь зээлдэгчид гэрээгээ биелүүлэхээс татгалзах боломжгүйг харуулж байна гэж шүүх мэдэгдэв.

Хэрэв хэрэглээний зээлийн хувьд зээлийг хугацаанаас нь өмнө эргүүлэн төлөхийг хориглох нөхцөлийг гэрээнд тусгах нь хэрэглэгчдийн эрх ашиг, ашиг сонирхлыг зөрчсөн гэж үзвэл бизнес эрхлэгчдийн байгуулсан гэрээний хувьд энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 428 дугаар зүйлийн заалтыг дагаж мөрдөнө. ОХУ-ын нэгдэн орох тухай хэлэлцээрийг хэрэглэж болно. Тиймээс, тохиолдлын аль нэгэнд хувиараа бизнес эрхлэгчзээлийн гэрээ байгуулах эрхийг тогтоосон заалтыг хасч зээлийн гэрээнд өөрчлөлт оруулахаар банкинд нэхэмжлэл гаргасан. нэг талынөөрийн үзэмжээр, шалтгаанаа зээлдэгчид тайлбарлахгүйгээр зээл олгохоос татгалзах, бага хэмжээгээр зээл олгох, өөрийн үзэмжээр, шалтгааныг тайлбарлахгүйгээр зээлийг ашиглах хүүгийн хэмжээг нэмэгдүүлэх, түүнчлэн зээлийн эргэн төлөлтийн хугацааг багасгах. Шүүх шийдвэр гаргахдаа дараах заалтыг удирдлага болгов. Зээлдэгч зээлийн гэрээ байгуулахдаа төслийг банкнаас боловсруулсан, талуудын ашиг сонирхлын тэнцвэрт байдлыг ихээхэн зөрчсөн нөхцөлийг агуулсан гэрээний агуулгад нөлөөлөх боломжоо бодитоор хассан тул, шүүх ийм гэрээнд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 428 дугаар зүйлийн нэгдэн орох тухай гэрээний заалтыг хэрэглэх эрхтэй.

ОХУ-ын Иргэний хуулийн 428 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасны дагуу аливаа иргэний гэрээгэрээний талуудын бүрэлдэхүүн, түүнийг байгуулах явцад баримталсан зорилгоос үл хамааран. Зээлийн гэрээ байгуулахдаа бизнес эрхлэгч банкнаас түүнд гарын үсэг зурахаар санал болгосноос өөр үг хэллэгээр (маргаантай заалтуудыг оруулаад) зээлийн гэрээ байгуулахыг санал болгосныг нотлох баримт хавтаст хэрэгт авагдсан болно. . Гэсэн хэдий ч банкны ТУЗ-ийн даргын баталсан дотоод журмын дагуу үүнийг бизнес эрхлэгчид татгалзсан бөгөөд энэ нь зээлийн гэрээний төсөлд боловсруулсан, батлагдсан маягттай харьцуулахад зээлийн гэрээний зүйлд өөрчлөлт оруулахыг зөвшөөрдөггүй. Энэхүү гэрээ нь банк өөрөө оруулсан, эргэлтийн хөрөнгийг нөхөх зорилгоор жижиг бизнес эрхлэгчдэд олгосон зээлийн стандарт бүтээгдэхүүн юм. Тиймээс банкны нөхцөлөөр гэрээ байгуулсан.

Шүүх кассацийн тохиолдолБизнес эрхлэгч нь зээлийн гэрээний нөхцлийн агуулгад нөлөөлөх бодит боломж байхгүй гэсэн дүгнэлтэд хүрсэн тул санал болгож буй гэрээнд бүхэлд нь нэгдэн, түүний дотор маргаантай нөхцөлийг харгалзан зээлийн нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрсөн. Иймээс хуультай адилтгах замаар (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 6-р зүйл) ОХУ-ын Иргэний хуулийн 428 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсгийн заалтыг маргаантай гэрээнд хэрэглэж болно. Үүний зэрэгцээ, гэрээнд талууд тус тусад нь тохиролцсон нөхцөл (зээлийн хэмжээ, эргэн төлөгдөх нөхцөл гэх мэт) байгаа нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 428 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсгийг эдгээрт хэрэглэхэд саад болохгүй. Зээлдэгч өөрт ногдуулсан нөхцөлийг хүлээн авахаас өөр аргагүй болсон зээлийн гэрээний заалтууд.

Нэхэмжлэгчийн үл хэрэгсэхийг хүссэн зээлийн гэрээний заалтууд нь нэгдэн орсон талд илт хүндрэлтэй нөхцөлүүдийг агуулж байгаа нь үндэслэлтэй ашиг сонирхлын үндсэн дээр шийдвэр гаргахад оролцох боломж байсан бол хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж шүүх үзэв. гэрээний нөхцөл. Гэрээний маргаантай заалтууд нь үнэнч шударга байх зарчимд нийцэхгүй байна арилжааны үйл ажиллагаа, эдгээр нь зээлдэгчид дарамт учруулах нь тодорхой тул зээлийн гэрээний талуудын ашиг сонирхлын тэнцвэрийг ноцтой зөрчиж байгаа тул зээлдүүлэгчид зайлшгүй шаардлагатай талуудын тохиролцсон гэрээний нөхцлийг дангаар нь өөрчлөх боломжийг олгодог. энэ төрлийн гэрээний хувьд. Зээл олгох нөхцөл өөрчлөгдсөнтэй санал нийлэхгүй байгаа зээлдэгч нь зээлдүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр зээлээ хугацаанаас нь өмнө төлж, банктай харилцах харилцааг дуусгавар болгох боломжийг гэрээнд тусгаагүй болохыг шүүх мөн тэмдэглэв. , эсрэгээр, зээлдэгчийн санаачилгаар зээлийг эрт төлөхийг гэрээгээр хориглодог.

Шүүхийн шийдвэрээр зээлийн гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулж, маргаан бүхий заалтуудыг хассан. Түүнчлэн, энэхүү шүүхийн актаар зээлийн гэрээнд өөрчлөлт оруулсан нь энэхүү шийдвэр гарсан цагаас эхлэн гэрээний маргаан бүхий зүйл, заалт хүчингүй болж байна гэж давж заалдах шатны шүүх магадлалдаа онцолжээ. шүүхийн акт(ОХУ-ын Арбитрын байцаан шийтгэх хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 5 дахь хэсэг).

Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах энэ хувилбарт зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг хүүгүй хугацаатай зээлийн гэрээний дагуу барьцаалагдсан хөрөнгийг ирээдүйн худалдан авагчаас авдаг.

Гүйлгээний механизм нь дараах байдалтай байна.

1. Дүгнэж байна урьдчилсан тохиролцоохудалдах, худалдан авах, үүний дагуу худалдагч нь тодорхой хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгө худалдах үндсэн гэрээг байгуулах үүрэгтэй (зээлийг төлөх, эд хөрөнгийн ачааллыг арилгахад шаардагдах хугацааг харгалзан). Үүний зэрэгцээ (худалдан авагчийн эрхийг хүндэтгэхийн тулд) зээлийн дүнг тухайн байрны худалдан авсан үнээс автоматаар нөхөх боломжийг гэрээнд зааж өгөх боломжтой болно.

2. Хүүгүй тодорхой хугацааны гэрээхудалдан авагч (зээлдүүлэгч) ба худалдагч (зээлдэгч) хоёрын хооронд зээлээ төлөхөд шаардагдах хэмжээний зээл.

3. Худалдан авагч зээлээ банкинд төлнө.

4. Банк нь байрны ачааллыг арилгана.

5. Зээлийг төлж, байрны ачааллыг арилгасны дараа зээлсэн хөрөнгөөр ​​төлбөрийг хэсэгчлэн буюу бүрэн төлсөн худалдах, худалдан авах үндсэн гэрээг байгуулав.

Энэ сонголтоор дампуурлын тухай хуульд заасан хязгаарлалтыг мартаж болохгүй. нотолж байгаагаар арбитрын практик, хүлээн зөвшөөрүүлэх тухай нэхэмжлэлд хэргийг шилжүүлэхдээ хүчингүй гүйлгээШүүхийн шийдвэрт хяналт тавих замаар зээлийн гэрээний дагуу өрийг хугацаанаас нь өмнө барагдуулахаас татгалзсан тул нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн нь хариуцагчийн дампуурлын эд хөрөнгийг бууруулж, давуу эрх олгоход хүргэсэн. нэг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хариуцагчийн бусад зээлдүүлэгчид тавьсан шаардлагын талаар.

Өөр нэг тохиолдолд шүүхүүд "Vegat Plus" ХК нь JSCB Elektronika (OJSC) -ийн үйлчлүүлэгч болох JSCB Elektronika (OJSC) -тай байгуулсан зээлийн гэрээний дагуу өрийг хугацаанаас нь өмнө төлж, банк доторх гүйлгээг хийж, мөнгөө хассан болохыг тогтоожээ. CJSC Vegat Plus-ийн тооцооны дансанд байрлах 3,043,606 рубль 56 копейк (үндсэн өрийг төлөхөд 3,000,000 рубль, 43,606 рубль 56 копейк - зээлийн хөрөнгийг ашиглах хүү) хэмжээгээр.

Москва хотын Арбитрын шүүхийн шийдвэрээр JSCB Elektronika (OAO) дампуурсан гэж зарлав. Дампуурлын тухай хуулийн 103 дугаар зүйлд заасны дагуу хариуцагчийг дампуурсан гэж зарлах тухай өргөдлийг арбитрын шүүх баталснаас хойш болон (эсвэл) дампуурлын өмнөх зургаан сарын дотор зээлдэгч хувь хүн болон бусад этгээдтэй хийсэн, эсхүл хийсэн хэлцэл. Хэрэв заасан хэлцэл нь зарим зээлдүүлэгчийн шаардлагыг бусад зээлдүүлэгчдээс давуу эрхтэйгээр хангахад хүргэсэн бол хариуцагчийг дампуурал зарлах тухай өргөдлийг гадаад администратор, үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өргөдлийн дагуу шүүх хүчингүй гэж тооцож болно.

Дээд Хурлын Пленумын тогтоолын 17-р зүйлд Арбитрын шүүхОХУ-ын 2009 оны 4-р сарын 30-ны өдрийн 32-р "Төлбөрийн чадваргүй (дампуурлын) тухай" Холбооны хуульд заасан үндэслэлээр гүйлгээг зөрчихтэй холбоотой зарим асуудлын тухай" гэж үйлчлүүлэгчийн тушаалаас хойш мөнгөн хөрөнгийг данснаас хассан болохыг тодруулсан. Үйлчлүүлэгчийн банкинд төлөх өрийг төлөхийн тулд түүний банкны данс, эсхүл харилцагчийн банкинд төлөх өрийг барагдуулахын тулд банкны данснаас мөнгө шууд хассан нь зарим зээлдүүлэгчийн шаардлагыг бусад зээлдүүлэгчээс давуу эрхтэйгээр хангахад хүргэж болзошгүй; эдгээр гүйлгээг дампуурлын тухай хуулийн 103 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу банк дампуурсан болон үйлчлүүлэгч дампуурсан тохиолдолд эсэргүүцэж болно.

Ийнхүү хэлэлцэж буй хэрэгт Вегат плюс ХК нь JSCB Elektronika (OJSC)-ийн зээлдүүлэгч байсныг тогтоож, маргаантай хэлцлийн үр дүнд түүний нэхэмжлэлийг JSCB Elektronika (OJSC)-ийн бусад зээлдүүлэгчдээс давуу эрхтэйгээр өмнө зургаан сарын дотор хангаж шийдвэрлэсэн. JSCB Elektronika (OJSC)-д дампуурлын хэрэг үүсгэж, шүүх Дампуурлын тухай хуулийн 103 дугаар зүйлд үндэслэн заасан шаардлагыг хангасан.

Гурав дахь сонголт

Банкны оролцоотойгоор барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, зээлийн эргэн төлөлт.

Энэ тохиолдолд ипотекийн эд хөрөнгийг худалдах, зээлийн эргэн төлөлт нь банкны оролцоотойгоор явагддаг. Худалдан авагчийн мөнгө, эхний тохиолдол шиг, хэсэгчлэн худалдагчид, нөгөө хэсэг нь банкинд зээлийн үлдсэн хэсгийг төлөх болно.

Жишээлбэл, өрөө зарж байгаа бөгөөд өртөг нь 1,000,000 рубль, зээлийн өрийн үлдэгдэл 800,000 рубль байна. Энэ тохиолдолд худалдан авагч нь худалдагчийн зээлийн өрийг банкинд төлж, орон сууцны үлдсэн зардлыг худалдагчид шилжүүлнэ.

Зээлийг зээлдэгч бус, харин өөр хүн төлөх боломж нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 313 дугаар зүйлийн заалтад үндэслэсэн бөгөөд үүний дагуу үүргийн гүйцэтгэлийг хариуцагч гуравдагч этгээдэд шилжүүлж болно. , хариуцагчийн үүргээ биелүүлэх үүрэг нь хууль, эрх зүйн бусад акт, үүргийн нөхцөл буюу түүний мөн чанараас биечлэн гараагүй бол. Энэ тохиолдолд зээлдүүлэгч гуравдагч этгээдийн хариуцагчид санал болгосон гүйцэтгэлийг хүлээн авах үүрэгтэй. Эдгээр үйлдлийг шүүхийн практикт ч зөвшөөрдөг.

Тиймээс шүүхүүд тус компани 10-р сарын 27-ны өдрийн барьцааны гэрээний үндсэн дээр зээлийн гэрээний дагуу компанийн өрийг барагдуулах зорилгоор 834,900 рублийн төлбөрийн даалгавраар банкинд мөнгө шилжүүлсэн болохыг тогтоожээ. , 2004 оны № 859.

Байхгүй байгааг дурдаж байна гэрээний харилцаабанктай болон заасан хэмжээний мөнгийг алдаатай шилжүүлсэн тул тус компани үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөнөө нөхөн төлүүлэхээр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан.

Шүүхүүд тус компани нэхэмжилсэн дүнг банкнаас суутгал хийсэн нь хууль бус болохыг нотлох хангалттай нотлох баримтыг ирүүлээгүй гэсэн дүгнэлтэд хүрсэн. Үүний зэрэгцээ шүүхүүд компани (худалдан авагч) ба аж ахуйн нэгж (худалдагч) хоорондын харилцааг борлуулалтын гэрээгээр зохицуулдаг болохыг харгалзан үзсэн бөгөөд үүний 5.3-т гэрээний дагуу барааны төлбөрийг төлсөн огноог тогтоосон байна. 2004 оны 10-р сарын 27-ны өдрийн 486 тоот зээлийн гэрээний дагуу өр барагдуулах зорилгоор ОХУ-ын Сбербанкны Красноуфимскийн №1774 салбарын тооцооны дансанд мөнгө хүлээн авсан тухай.

Банк ба аж ахуйн нэгж (зээлдэгч) хооронд зээлийн гэрээ байгуулсан бөгөөд үүний хүрээнд тухайн аж ахуйн нэгж зээлээ төлөх үүрэг хүлээсэн, түүнчлэн зээлийн гэрээний дагуу зээлдэгчийн хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлэхийн тулд барьцааны гэрээ байгуулсан. 2004 оны 10-р сарын 27-ны өдрийн 859. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 313 дугаар зүйлд заасны дагуу аж ахуйн нэгжийн зээлийг төлөх үүргээ биелүүлэх, энэ нь зээлийн 3.5-р зүйлээс хойш компаниас банкнаас хүлээн авсан. Энэхүү гэрээнд оролцогч биш хүмүүс зохих хөрөнгийг шилжүүлэх замаар компанийн өрийг барагдуулах боломжийг гэрээнд тусгасан болно.

Дээр дурдсан үндэслэлээр шүүх 834,900 рубльтэй тэнцэх хэмжээний хөрөнгийг компани, банк, аж ахуйн нэгжийн харилцан тооцооны дансанд шилжүүлсэн гэж дүгнэв. Банк компаниас мөнгө авдаг нь банкны хувьд үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн хэрэг биш.

Зээлийн дүн нь зарж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгээс хэтэрсэн тохиолдолд (жишээлбэл, 1,000,000 рубль нь зээлийн өр, 800,000 рубль нь худалдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ) банктай тусдаа гэрээ байгуулан шийдвэрлэх шаардлагатай. зээлийн үлдэгдлийг барагдуулах, энэ үүргийн барьцаагаар хангахтай холбогдсон асуудал.

Гүйлгээний механизм:

1) худалдан авагч ба худалдагчийн хооронд байр худалдах, худалдах урьдчилсан гэрээ байгуулсан;

2) худалдагч, худалдан авагч, банкны хооронд гурван талт гэрээ байгуулсан бөгөөд үүний дагуу худалдан авагч нь худалдагчийн банкинд төлөх өрийг төлж, худалдагч нь энэ дүнг худалдан авагчаас шаардах эрхийг хүлээн авсан;

3) банк нь байрны ачааллыг арилгах;

4) байр худалдан авах, худалдах үндсэн гэрээг байгуулж, төлбөрийг нь худалдагчийн эсрэг худалдан авагчийн нэхэмжлэлийг нөхөх замаар гүйцэтгэдэг.

Гуравдагч этгээдээр (өөр банк, төлбөрийн систем) зээлийг эргүүлэн төлөх тохиолдолд зээлдэгчийн зээлийн эргэн төлөлтийн төлбөрийг зээлдэгчийн корреспондент банкны дансанд шилжүүлэх хугацаа хойшлогдсонтой холбоотой эрсдэл нь зээлдэгчтэй холбоотой гэдгийг тусад нь тэмдэглэх нь зүйтэй.

Дөрөв дэх сонголт.Банкинд зээлсэн зээлдэгчийн өөрчлөлт.

Энэ тохиолдолд зээлийн гэрээнд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагч нь зээлийн гэрээнд үл хөдлөх хөрөнгө худалдагчийн байрыг эзэлж, зээлийг төлөх үүрэг түүнд шилжиж, худалдсан үл хөдлөх хөрөнгө нь мөн барьцаа болж болно. худалдан авагчийн зээлийн хувьд. Энэ тохиолдолд банк нь хуучин зээлд шинэ зээлдэгчийг баталж, түүнд зориулж зээл олгоно.

Худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу худалдан авагч нь зөвхөн худалдагчид төлөх ёстой төлбөрийг төлдөг (хөрөнгийн үнэ нь зээлийн гэрээний өрөөс их байх үед), худалдан авагч нь банкинд өр төлбөрөө төлж байна. моргейжийн зээл.

Зээлийн гэрээний дагуу шинэ зээлдэгчийг үнэлэхтэй холбоотой тул энэ схем нь хэсэг хугацаа шаардагдах бөгөөд банкнаас эсэргүүцэл үүсгэж болзошгүй тул та бэлтгэлтэй байх хэрэгтэй.

Гүйлгээний механизм:

1) зээлийн гэрээнд хариуцагчийг өөрчлөх банкны зөвшөөрлийг авсан;

2) худалдан авагч ба худалдагч - банк хоорондын зээлийн гэрээний дагуу эрх шилжүүлэх, үүргийг шилжүүлэх гэрээ байгуулсан;

3) байр худалдах гэрээ байгуулсан;

4) шинэ өмчлөгчтэй ипотекийн гэрээ байгуулсан.

Тав дахь сонголт.Анхны зээлийг нэгэн зэрэг (шаардлагатай бол) төлж, ижил эсвэл шинэ зээлийн гэрээний дагуу шинэ үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах, барьцаалах.

Үүнтэй ижил схемийн дагуу банк банкнаас зээл авах үед дахин санхүүжилт үүсдэг.

Эцэст нь товчхон дурдъя эдийн засгийн нөхцөл байдалбарьцаалсан эд хөрөнгийг худалдах. Нэгдүгээрт, барьцаалагдсан байрыг зарахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өөрчлөгдөөгүй эсвэл өссөн тохиолдолд л ийм гүйлгээнд ялах боломжтой гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Үгүй бол байрны борлуулалтын үнэ нь зээлийн өрийн үлдэгдэлээс бага байж болно.

Хоёрдугаарт, барьцаанд тавьсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах нь давагдашгүй хүчин зүйл юм. Байрыг барьцаалсан гэдгийг мэдээд худалдан авагч үүнийг худалдагчийн санхүүгийн хүндрэл гэж үзэж, нэмэлт хөнгөлөлт шаардаж болно.

Гуравдугаарт, сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт эрэлтээсээ давж байна. Ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах нь урт, эрсдэлтэй, зардал ихтэй үйл явц юм. Энэ нь бас үнэ буурах нэг шалтгаан байж болох юм.