​Залог считается одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств, поэтому залоговое кредитование зачастую используется при крупном и (или) долговременном финансировании. Для банка залог - страховка от возможного невозврата кредита, для заемщика - возможность получить крупную сумму на большой срок на приемлемых и обычно более выгодных, чем при беззалоговом кредитовании, условиях. Сегодня мы подробно поговорим о том, как происходит реализация залогового имущества, каков порядок процедуры и какие варианты существуют.

Интересы и выгоды кредитора от реализации залога

Система залогового кредитования и ее развитие серьезно зависимы от общего состояния экономики, уровня платежеспособности населения и тенденций на рынке недвижимости и автотранспорта, которые являются наиболее частыми объектами залога в кредитных правоотношениях.

Исходя из реалий сегодняшнего дня, можно сказать о некоторых изменениях в подходе банков к обращению взыскания на залог. Выделим главное:

1. Банки все чаще готовы пойти на удовлетворение своих требований к заемщику-должнику именно за счет залога, минуя стадии переговоров, переписки и принудительного судебного взыскания либо проходя их очень быстро. Таким образом, для многих банков стал характерен более жесткий подход к финансовым проблемам заемщика, исключением можно счесть, пожалуй, только ипотеку и только если речь идет о приобретенном и состоящем в залоге единственном жилье заемщика .
2. Еще не столь давно залоговое имущество практически всегда признавалось непрофильным активом банков, который в большинстве своем старались побыстрее реализовать. Сегодня на фоне накопления таких активов, их частой неликвидности, сложностей с продажей по более-менее выгодной стоимости, некоторые банки стали рассматривать варианты получения своей прибыли другими способами, нежели реализация залога. Пока обозначенная тенденция хорошо прослеживается в системе залогового кредитования юридических лиц, особенно при ипотеке. Но не исключено, что такой же подход будет перенесен и в сферу кредитования населения. Хорошей альтернативой реализации имущества стала его сдача в аренду.

В целом же можно сказать, что реализация залога - это далеко не всегда очевидный процесс. В ряде случаев банк может интересовать сам актив, а не доход от его продажи. Но для заемщиков-должников ни тот, ни другой вариант принципиальной разницы не имеют.

Варианты реализации залога

Вопросы обращения взыскания на залог, в том числе его реализации, регулируются многими законами.

Особенности процедуры зависят от следующих обстоятельств:

1. Вид залога - транспорт, недвижимость, земельный участок, ценные бумаги, движимое имущество и т.д.
2. Статус залога, права кредитора и должника в отношении залога, кто именно является собственником.
3. Условия договора о залоге, касающиеся порядка, прав и обязанностей сторон при наступлении оснований для удовлетворения требований кредитора за счет залога.
4. Обстоятельства, сопутствующие и влияющие на порядок обращения взыскания на залог, например, начало процедуры банкротства должника.
5. Достигнутое между кредитором и должником соглашение по поводу залога и распоряжению им.

Исходя из всех обстоятельств, на практике реализация залога возможна тремя основными способами:

• Кредитор и должник приходят к соглашению о порядке реализации залога

Здесь возможны разные подходы. В основном реализацией занимается либо кредитор, информируя должника и согласовывая с ним важные аспекты продажи, либо должник, но под контролем кредитора, особенно что касается вопросов цены и сроков. Как правило, к такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости. Общепринятой практикой является выставление объекта залога на продажу по рыночной, но чуть большей (+10-15%) стоимости, которая должна более-менее покрыть затраты, связанные с торгами и решением разного рода формальностей. Но нередко приходится и снижать цену - все зависит от рыночных тенденций и состояния спроса. Указанный порядок реализации невозможен, если стороны не пришли к соглашению или впоследствии появились разногласия. Но зато его отличает скорость урегулирования вопросов, возможность выручить хорошие деньги с продажи залога и в целом минимальность затрат.

• Безусловный или в соответствии с судебным решением переход залога в собственность кредитора

В этом случае все вопросы, связанные с распоряжением залогом, кредитор будет решать самостоятельно, действуя на правах собственника. Он может продать объект залога, сдать в аренду или распорядиться иным образом. Для целей обеспечения взаиморасчетов между кредитором и должником предварительно проводится оценка залога, которая обычно соответствует рыночной стоимости объекта на момент осуществления оценочных мероприятий. Если говорить о банках, то они в большинстве случаев стараются побыстрее продать актив, иначе его длительное нахождение на балансе потребует несения дополнительных расходов. Кроме того, пока объект не реализован, банк также будет нести затраты, обусловленные формированием резерва на проблемные задолженности, или будет вынужден как-то решать вопрос с закрытием проблемного кредита.

• Реализация залога в рамках исполнительного производства

В этом случае на основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам. Реализация залога после первично проведенной рыночной оценки или оценочной экспертизы, которая назначается при наличии спора о цене залога после оценки, осуществляется путем организации и проведения публичных торгов.

Одна из ключевых проблем реализации залога с торгов - вероятность серьезного падения цены продажи, причем это обстоятельство встречается все чаще. Такая тенденция обусловлена тремя факторами:

• потенциальной небезопасностью сделки для покупателя, который в будущем вполне может столкнуться с фактами обременения приобретенного имущества правами третьих лиц, например, проживающими в ипотечной квартире детьми;
• кредитор и должник не являются участниками торгов, а приставу, по сути, все равно, по какой цене объект будет продан;
• в обществе, деловых кругах и в среде экспертов получило распространение мнение о том, что с торгов, организуемых приставами, имущество всегда можно купить дешево, поэтому многие потенциально заинтересованные в покупке лица сознательно играют на понижение цены и создают для этого все условия.

В связи с этими особенностями доведение кредитором и должником дела до продажи залога с торгов, организуемых приставами, является далеко не выгодной перспективой развития событий. Поэтому целесообразно использовать все возможности, чтобы реализовать залог по наиболее высокой цене. Здесь следует учесть, что разница между полученной от продажи объекта залога суммой и размером погашенного долга, то есть такая своеобразная прибыль, передается должнику. Разумеется, если задолженность по своему объему сопоставима или меньше вероятной суммы от реализации залога. Но даже если больше и намного, чем дороже будет реализован объект, тем меньше останется гасить должнику за счет иных источников. Поэтому интерес в продаже подороже есть у все участников обязательства - и кредитора, и заемщика.

Залоговое имущество является обеспечением оплаты долга в случае неплатежеспособности должника. К этой процедуре прибегают, когда все остальные способы возврата задолженности не принесли ожидаемого результата. Процесс сбыта предмета залога регламентируется ГК РФ, Законом “О залоге” от 29 мая 1992 года, Федеральным Законом “Об ипотеке” от 16 июля 1998 года, а также регламентом Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Продажа залогового имущества осуществляется кредитными организациями либо судебными приставами.

Этапы продажи залогового имущества

Как уже упоминалось выше, сбыту имущества в залоге предшествуют попытки кредитной организации воздействовать на должника с целью уплаты им задолженности. Если эти меры не возымели действия, далее следует ряд последовательных этапов:

1. Оценка и определение минимальной стоимости залогового объекта реализации соответственно проведенному анализу цен на аналогичный товар. Предварительная оценка фигурирует в залоговом договоре.
2. Уведомление либо судебное извещение залогодателя о намерении продажи залогового имущества. В обязательном порядке содержит следующую информацию: данные и реквизиты обеих сторон - залогодателя и залогодержателя; содержание договора, обеспечением которого выступает залог; тип и ключевые характеристики объекта; точное время и место расположения торговой площадки; координаты организатора торгов.
3. Публикация объявления о торгах в открытом доступе. Как правило, с этой целью используются различные Интернет-ресурсы либо официальный сайт кредитной организации. От потенциальных покупателей потребуется внесение задатка в размере не менее 5% от стартовой цены товара.
4. Проведение торгов. При отсутствии покупателя процедура повторяется с уменьшением цены объекта залога. Если и в этот раз сделка не состоялась, кредитор может оставить нереализованный залог у себя. Снижение цены при этом возможно не более чем на 10% от стоимости на повторных торгах.
5. Покрытие за счет полученных средств суммы долга и понесенных при организации торгов издержек. Если сумма недостаточна, взыскание переводят на другое имущество должника. Когда, напротив, сумма превышает задолженность, разница возвращается неплательщику.

До начала описанной процедуры должник может реализовать имущество добровольно по рыночной цене, уведомив об этом кредитора и заручившись его согласием, что является экономически более выгодным. При этом денежные средства поступают на , последний снимает с имущества обременение, и только тогда новый владелец становится собственником товара.

Важно знать, что без судебного решения не может быть реализовано имущество, на которое имеют право третьи лица. В качестве примера можно привести квартиру в долевой или совместной собственности.

Особенности реализации движимого имущества

С целью погашения задолженности движимое имущество неплательщика может быть реализовано двумя способами:

• Без судебного разбирательства.
• На основании вынесенного судебного решения.

Обязательным условием внесудебной процедуры является уведомление неплательщика о проведении торгов не более чем за 10 дней до их начала. В случае с движимым залоговым имуществом продажа может состояться ранее указанного срока, когда высока вероятность гибели, порчи или существенного удешевления предмета залога. Сбыт такого имущества допустим как на , так и согласно договору комиссии. Залогодержатель при этом наделен следующими полномочиями:

• Совершение любых сделок в рамках намеченной процедуры.
• Подписание сопутствующей документации.

В соглашение относительно залога может быть включен пункт о продаже имущества при обращении на него взыскания по рыночной цене.

По закону сумма удерживаемой от продажи имущества комиссии в качестве вознаграждения комиссионеру или организатору торгов не может превышать 3% от стоимости предмета залога. На практике эта цифра зачастую больше. Разницу в таком случае выплачивает кредитор.

Что касается продажи имущества после судебного разбирательства, эта мера может быть приостановлена на срок до одного года при наличии уважительных причин у . Исключением является риск порчи или гибели вещи, а также значительное изменение материального положения залогодержателя в худшую сторону.

Разновидностью залога движимого имущества является заклад - передача предмета залога в руки залогодержателя. В большинстве случаев такой вариант используется различными ломбардами.

В зависимости от типа движимого имущества договор о залоге должен предусмотреть пункт о возможности использования в качестве залога продуктов и плодов, приносимых имуществом в процессе эксплуатации. Если таковой пункт в соглашении отсутствует, действует общепринятое правило, согласно которому предметом залога служит товар и его составляющие, но никак не плоды его использования.

Особенности реализации недвижимого имущества

Недвижимое имущество наделено некоторыми особенностями, требующими специфического правового урегулирования при реализации в качестве предмета залога.

Эта специфика выражается в следующем:

• Составляется специальный документ - закладная - при подписании договора о залоге. Закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую, что данная недвижимость может передаваться третьим лицам и быть продана в случае обращения на нее взыскания.
• Предмет залога находится у залогодателя, который пользуется им в обычном режиме, однако обязан согласно договору обеспечить его сохранность. Это выражается в своевременном страховании, надлежащем содержании и охраны от посягательств третьих лиц объекта недвижимости.
• Любые сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, возможны только с согласия залогодержателя.

Имеет значение тип недвижимости: продажа самостоятельного строительного объекта предполагает включение в залоговый договор и земельного участка, на котором он расположен. Если залогом выступает помещение, эта мера не обязательна. Причем при составлении закладной на земельный участок все сооружения, возведенные на этом участке, становятся предметом залога по умолчанию.

Множество споров вызывает положение ст. 446 ГПК РФ касательно единственного жилья должников. Между тем закон абсолютно однозначно определяет право кредитора на взыскание заложенного жилья, даже если оно является единственным, подходящим для проживания залогодателя и его семьи.

Продажа залоговой собственности банками

Банки наделены правом реализовать залоговое имущество злостного неплательщика самостоятельно, без решения суда, если подобное зафиксировано в договоре о залоге. В этом случае все этапы продажи - от принятия решения и оценки до погашения долга за счет вырученных средств - осуществляются кредитной организацией с обязательным уведомлением залогодателя о начале процедуры в определенные законом сроки.

Нереализованное при повторных торгах имущество остается в собственности банка и сопровождается соглашением о купле-продаже. При этом некоторые крупные банки обладают правом отказаться от такой меры. К их числу относится “Банк Москвы”, “Россельхозбанк”, “Альфа-банк”. В этом случае происходит снятие залога с имущества.

Часть банков предоставляет кредит на приобретение предметов залога . Возможность приобрести необходимый товар по привлекательной цене посредством посильных ежемесячных взносов предоставляет Сбербанк России, а также ВТБ24. Кредит оформляется на период до 10 лет и отличается низкой процентной ставкой и отсутствием комиссий. Обеспечением такого кредита становится приобретаемый товар. При оформлении обязательна уплата первоначального взноса, составляющего не менее 20% от стоимости имущества.

О начале торгов банки извещают посредством публикации объявлений на своих официальных сайтах.

Банки не могут начать процедуру по реализации заложенного имущества без согласия залогодателя, заверенного нотариусом. В этом случае необходимо решение суда.

Продажа залогового имущества в конкурсном производстве

Применяется к имуществу лица или организации, признанных банкротами, при наличии нескольких кредиторов. Соответственно, данная процедура осуществляется только по решению суда. При этом обладает преимуществом перед остальными: ему предоставляется возможность досрочной реализации предмета залога. Он также может удовлетворить свои претензии и на общих основаниях, предусмотренных Федеральным Законом “О банкротстве” от 26 октября 2002 года. Последний вариант практикуется чаще.

На , реализуемых в ходе всей процедуры банкротства, исключая стадию конкурсного производства, принадлежит число голосов, пропорциональное размеру его требований.

Общее руководство процедурой под контролем арбитражного суда. Он обязан предоставлять ежемесячный отчет о своей деятельности кредиторам.

Объявление о начале конкурсного производства публикуется в “Российской газете” - официальном издании, определенном Правительством РФ.

Установленный законодательством срок конкурсного производства составляет один год с возможностью продления до полугода. Однако при наличии веских причин арбитражный суд может продлить этот период.

Распределение средств при реализации залога в конкурсном производстве

В ходе конкурсного производства залоговый кредитор, чьи требования вытекают из кредитного договора, может рассчитывать на выплату 80% от суммы, полученной при реализации предмета залога. 15% этой суммы пойдет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а оставшиеся 5% - на погашение судебных расходов.

Если кредитный договор не является основанием залогового соглашения, пропорции изменяются и составляют 70, 20 и 10 процентов соответственно.

Иногда в одном конкурсном производстве присутствует несколько залогодержателей. В этом случае средства распределяются следующим образом:

• Разные залогодержатели и разные предметы залога. Здесь действует принцип “каждому - свое”. Иными словами, каждый получает средства, вырученные за реализацию имущества, обеспечивающего его требование.
• Один предмет - разные залогодержатели. Все будет зависеть от того, кто раньше заключил договор о залоге. Преимущество предоставляется старшему. Между залогодержателями одного уровня средства делятся поровну.

Продажа залоговой собственности без согласия залогодержателя

Как гласит закон (ст. 334-360 ГК РФ), залогодатель не вправе каким-либо образом отчуждать предмет залога без получения согласия от залогодержателя. Это касается как движимого, так и недвижимого имущества. Однако существует небольшое “но”, выраженное в условии “.., если иное не предусмотрено законом или договором или не вытекает из существа залога” . Пример: залогом выступает товар, находящийся в обороте. Очевидно, что залогодатель неизбежно должен совершать какие-либо действия в направлении такого товара, в том числе заключать сделки. Единственное условие, которое при этом должно соблюдаться - сохранение стоимости заложенного товара.

В случае продажи предмета залога вопреки договору и законодательству у кредитора есть два варианта действий:

1. Добиться в суде признания недействительности договора купли-продажи.
2. Уведомить должника о досрочной выплате долга, обеспечением которого является заложенная вещь. При неисполнении этой претензии возможен следующий шаг: требование изъятия предмета залога у нового владельца с целью последующей реализации.

Как показывает практика, осуществить эти шаги достаточно непросто в силу защиты прав добросовестного приобретателя судами. Для того, чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, покупателю достаточно предоставить доказательства того, что он не знал и не мог знать о факте обременения купленного, т.е. оплаченного, товара. Кстати, узнать это достаточно просто, если проявить разумную предусмотрительность при покупке недвижимости. Поможет запрос в ЕГРП, совершенный до заключения сделки.

О факте обременения ценных бумаг можно осведомиться в Реестре владельцев именных ценных бумаг. Выписка из реестра предоставляется по распоряжению владельца.

С другими товарами дело обстоит сложнее. Однако в отношении движимого имущества суды редко встают на сторону залогодержателя, требующего признания недействительности сделки, тогда как с недвижимостью наблюдается обратная ситуация.

Оспаривание сделки продажи залогового имущества

Для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи, совершенную в обход залогодержателя, последний направляет иск в Арбитражный суд. Обычно это происходит по месту жительства должника, но допустимо и по месту расположения кредитной организации. Суд может полностью или частично удовлетворить претензии истца либо отказать ему. Распространенные иски залогодержателей в суде:

• Признание продажи недействительной. Как упоминалось выше, при определенных условиях может быть удовлетворено судом, особенно в отношении недвижимого имущества.
• Признание ничтожности сделки. Удовлетворение этого требования возможно при наличии аргументированных доводов о фиктивности сделки. К примеру, отсутствие доказательства оплаты от покупателя, факт проживания продавца на “проданной” жилплощади и т.п. - все эти моменты могут убедить суд в том, что сделка является средством избежать обоснованных требований кредитора.

Залогодатель также может обратиться в суд в качестве истца с целью оспорить продажу заложенного имущества кредитором. Обычно это происходит в двух случаях:

• Нарушение законодательства залогодержателем на любом из этапов его взаимодействия с должником.
• Низкая оценка предмета залога, что является распространенной ситуацией при организации торгов кредитором с целью максимально быстрой реализации товара. Если разница в рыночной цене имущества и стартовой его стоимости, установленной залогодержателем, значительна, должник несет существенные финансовые потери и может рассчитывать на защиту своих интересов судом.

Также за должником признается право подачи в суд виндикационного иска в случае неправомерности процедуры продажи. Так, неправомерным считается реализация имущества залогодателя без судебного разбирательства, если подобная мера запрещена законом. Иск направляется в адрес нового собственника с целью возврата неправомерно отчужденного имущества. При этом на залогодержателя возлагается обязанность возместить все издержки, понесенные в ходе восстановления должником своих нарушенных прав.

Третьи лица могут оспорить процедуру, проведенную без участия судебных органов, в том случае, если при этом нарушены их законные права и интересы.

Имущество в залоге может быть взыскано залогодержателем, если залогодатель не исполняет своих обязательств по основному договору. К таким соглашениям обычно относятся кредитные, когда финансовые организации предоставляют заемщикам средства на покупку движимого или недвижимого имущества, залоговым средством является приобретаемый объект.

Заложить имущество также может клиент, претендующий на большую сумму займа. Залогодержателем может стать и физическое лицо. Важным аспектом для возбуждения судебного производства является правильное оформление документов, один из них – соглашение о выдаче средств в долг, а второй – залоговый, обеспечивающий возврат на случай потери заемщиком платежеспособности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Документы подлежат государственной и нотариальной регистрации. Залогодержатель имеет право обратиться к взысканию предмета залога в любой момент. Основанием может стать нарушение условий внесения обязательных платежей заемщиком 3 и более раз на протяжении года, а также полное отсутствие взносов 3 и больше месяцев подряд. Условиями залогового соглашения изначально кредитор и заемщик предопределяют, как будут развиваться события, если последний не сможет возвращать заем.

В документе указывается, что залогодержатель имеет возможность обратиться в суд или взыскивать задолженность самостоятельно во внесудебном порядке. В любом случае конечным результатом должна стать реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание залогодержателя.

Если взыскание будет производиться через суд, то исполнительными лицами станут судебные приставы. После подачи иска залогодержателем на взыскание основной задолженности с заемщика, обращение будет направлено к предмету залога. Приставы обязаны на основании решения суда наложить арест на залог и организовать продажу на торгах.

Если залогодержатель будет иметь намерение самостоятельно реализовать залог, он может подать ходатайство приставу. При отсутствии прошения пристав имеет право изъять залог у залогодателя и передать залогодержателю на основании акта приема-передачи, который сам организует продажу.

Основные понятия

В ГК, в статье 350 законодатель утверждает, что реализовать движимое и недвижимое имущество должника, которое находится в залоге, можно на основании законов о:

• залоге;
• ипотечном кредитовании;
• исполнительном производстве.

По факту реализации залога кредитора возвращаются средства в счет погашения задолженности заемщика, часть вырученных средств уходит на оплату судебных издержек, организацию торгов или аукциона, и другие расходы. Если после оплаты всех долгов останутся средства, они будет возвращены собственнику имущества, при их недостатке кредитор имеет право обратиться к другому имуществу должника, которое не находится в залоге.

У собственника-должника есть возможность прекратить обращение к предмету залога в любой момент, даже после вынесения решения суда или получения уведомления о том, что через 10 дней залог будет изъят для реализации по внесудебному порядку. Он это может сделать даже тогда, когда приставы объявят торги организованными. Главное действие должника – погашение просроченной задолженности в полном объеме с учетом штрафных санкций и пени.

Погасить долг добровольно у заемщика также есть возможность еще до начала торгов, это предложение поступает к нему от судебных приставов, которые приходят уведомить, что имущество выставляется на торги, и налагают на него арест. Заемщик может отсрочить выполнение решения суда на 1 год по ходатайству, в этом случае он обещает выполнить свои обязательства, поэтому до момента погашения задолженности имущество не может распродаваться.

Если ни при каких условиях должник не выполняет свои обязательства, и все сроки отсрочки погашения прошли, имущество распродается. Но в этот момент у залогодержателя появляется возможность приобрести имущество, договорившись с залогодателем-должником.

Если в залоговом соглашении будет указано, что залогодатель не возражает против внесудебного порядка, то кредитор самостоятельно изымает имущество у заемщика и реализует его

В данном случае будут применены правила договора купли-продажи, сумма задолженности будет списана в счет покупной цены залога. Но для начала такой процедуры, необходимо, чтобы первые торги были объявлены несостоявшимися, т. е. имущество никто не приобрел.

Если имущество не будет реализовано после повторных торгов и их также объявят несостоявшимися, то залогодержателю разрешается забрать предмет залога с уценкой. Это право распространяется на период 30 дней . Если залогодержатель не используется право забрать имущество в течение месяца с момента, как вторые торги не состоялись, то его соглашение с залогодателем будет считаться прекратившимся. Имущество должно быть выставлено на третьи торги.

Залогодержатель имеет первоочередное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. По закону имущество должно быть продано, независимо от того, какой порядок выберут кредитор и заемщик – судебный или внесудебный.

В собственность залогодержателя имущество должника передается в крайне редких случаях и в установленном порядке. При реализации залога для него первоначально устанавливается рыночная стоимость, что должно по закону обеспечить интересы залогодержателя.

Исполнительные документы

Взыскание в пользу кредитора в рамках закона может быть совершено в следующем порядке:

По решению судебной инстанции	В этом случае исполнительным документом для взыскания предмета залога является лист, выданный судом первой (общей юрисдикции) или второй (арбитражным) инстанции, после принятого решения. Для установления правопорядка требуется только судебный акт, мировое соглашение, к которому стороны могут прийти в процессе судопроизводства, не может служить исполнительным документом.
Во внесудебном порядке	Производится при наличии договоренности между сторонами, которая указана в залоговом соглашении. В данном случае исполнительная надпись нотариуса, которой заверяется договор залога, дает залогодержателю право на взыскание залога. Соглашение о проведении внесудебного взыскания может быть определено в договоре залога или отдельном, дополнительном к нему.

Недопустимость обращения

Обратить взыскание на залог кредитор не сможет, несмотря на наличие просроченных обязательств и договора залога в том случае, если допущения заемщика по закону считаются незначительными. Также учитывается размер требований, которые выставляет кредитор, по отношению к стоимости залога, которая может во много раз превосходить задолженность.

Кредитор не сможет взыскать задолженность с заемщика через реализацию залога, если:

• задолженность по неисполненным обязательствам согласно кредитному или иному договору займа ниже 5% от стоимости заложенного имущества, которая оглашена в договоре залога;
• просрочка по неисполненным обязательствам, обеспеченным залогом, меньше 3 месяцев .

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Продажа после вынесения решения суда осуществляется на основании исполнительного листа, где указывается продажная стоимость предмета залога. Суд устанавливает ее независимо от рыночной. Если суд не определить начальную стоимость залога и не укажет ее в исполнительном документе, приставу необходимо обратиться к суду с заявлением для разъяснений по данному вопросу.

Продажная цена имущества необходима для участия в торгах, для первичного их этапа она является начальной. Если первые торги заложенного имущества, недвижимости или движимого, не состоятся, то для участия в повторных стоимость залога снизится на 15% .

Начальная цена для проведения взыскания вне суда определяется исходя из документа, который был заключен между кредитором и заемщиком при оформлении займа. В залоговом соглашении может быть указана конкретная стоимость или способ ее определения.

По закону для повторных торгов точно также стоимость имущества уменьшается на 15%. Но стороны могут предусмотреть другой порядок снижения стоимости имущества, его они обязаны указать в залоговом соглашении.

Продажа заложенной недвижимости осуществляется на основании ФЗ об ипотечном кредитовании (гл. 10).

Движимое имущество может быть реализовано точно так же, как и недвижимость, путем судебного и внесудебного методов на публичных торгах

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, может проходить:

На публичных торгах после вынесения судебного решения

Торги организовываются судебными приставами по месту, где находится предмет залога. Информация о дате, времени и месте проведения появляется заранее в печатном издании, на официальном сайте исполнительного органа. Там же указывается начальная цена продаваемого объекта. По условиям проведения публичных торгов, в них может принять участие каждый желающий, для этого необходимо зарегистрироваться, внести задаток. Выигравшим лицом становится тот, кто предложит наибольшую цену за объект. После внесения покупной цены в течение 3 дней , новый владелец заключает договор купли-продажи, а затем регистрирует недвижимость, как собственность. Торги могут быть признаны несостоявшимися, если: участие примет меньше 2 покупателей; организатор не сделает надбавку к начальной стоимости объекта; покупатель не внесет в установленный срок покупную стоимость. Когда первые торги объявляются несостоявшимися, у залогодержателя появляется возможность приобрести объект недвижимости по первоначальной стоимости. На повторных торгах он сможет это сделать по более низкой цене. Если вторые и третьи торги не состоятся, то у кредитора будет возможность приобрести залог в размере 25% от начальной стоимости. Если кредитор не воспользуется своим правом, то договор ипотеки прекратит свое существование.

С помощью открытого аукциона без вмешательства суда

Аукцион также должен проводиться по месту, где находится недвижимость, принимать участие разрешается частным лицам и юридическим. В этом случае организатором торгов для продажи предмета залога является сам банк. Для участия также следует внести задаток и подать необходимые документы. В официальных источниках организатор размещает информацию о том, когда будет проводиться аукцион. Порядок проведения аукциона такой же, как и торгов. Исключение составляет то, что торги проводятся в электронном виде через интернет, когда в личном участии нет необходимости, а во время аукциона участники присутствуют лично. В последние годы аукционы перестали быть популярны, поэтому не только приставы, но и банки прибегают к продаже заложенного имущества с помощью электронных торговых площадок. Необходимо отметить, что внесудебный порядок практически перестал применяться банками для продажи недвижимости, они предпочитают решать этот вопрос только через суд. Продажа имущества может быть осуществлена: на закрытых или открытых торгах самим залогодержателем или комиссионером по договору комиссии, который он заключит с кредитором; путем зачисления залога на баланс кредитора; комиссионером или залогодержателем третьему лицу без участия в торгах; через реализацию ценных бумаг.

Оспаривание действий

Движимое имущество имеют право приобретать третьи лица, к процедуре должны быть применены требования добросовестного приобретения, этих правил следует придерживаться судебным приставам.

Для совершения сделки приставу после ареста имущества необходимо обратиться в арбитраж с ходатайством о том, что к продаже будут привлечены:

• залогодатель;
• залогодержатель;
• добросовестный покупатель.

Арбитражный суд может вынести постановление о возобновлении процедуры взыскания на залог или приостановлении обращения к предмету залога. В случае перехода прав на имущество к третьему лицу не прекращается право залогодержателя взыскать залог, но меняется залогодатель.

Фактически лицо, приобретя залог, не освобождается от исполнения обязанностей по залоговому соглашению, даже если оно не было об этом осведомлено заранее.

После того как пристав обратится с ходатайством о переходе права собственности к другому лицу, ситуация сможет сложиться подобным образом, суд:

• удовлетворит заявление и должником станет новое лицо, которое приобретет заложенное имущество;
• откажет в удовлетворении ходатайства и вынесет решение о том, что исполнительное производство должно быть закрыто.

Реализация заложенного имущества - это фактически его продажа третьим лицам по рыночной стоимости. По смыслу залога, залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, то есть обратить взыскание на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество обеспечивает интересы Залогодержателя. Реализация заложенного имущества осуществляется на торгах. Открытая процедура торгов по реализации залогового имущества обеспечивает гарантию интересов Залогодателя. Реализация имущества на торгах может привести к увеличению его продажной стоимости по сравнению с залоговой. Если имущество в результате взыскания продается выше залоговой стоимости, то превышение возвращается Залогодателю. Так же реализация заложенного имущества на торгах может быть немедленно прекращена и процедура торгов остановлена, если выполнено обязательство залогодателем.

Обращение взыскания на заложенное имущество широко применяется в ипотеке. Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Эта процедура называется реализация заложенного имущества.

Залогодержатель вправе обратить взыскание заложенное имущество по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ Оформите заявку и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Реализация заложенного недвижимого имущества банками (ипотека) осуществляется двумя путями:

• Продажа с публичных торгов имущества, на которое по решению суда обращено взыскание.
• Проведение открытого аукциона по реализации заложенного имущества во внесудебном порядке на основании договора.

Таким образом, все заложенное имущество банков реализуется с торгов. Продажа залогового имущества банков осуществляется на аукционах, проводимых в соответствии со ст. ст. 447-448 ГК РФ, если обращение взыскания на залоговое имущество банков осуществляется на основании договора. Заложенное имущество реализуется с публичных торгов в соответствии со ст. 449 ГК РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда. Обращение взыскания на залоговое имущество в форме проведения публичных торгов осуществляется на основании решения суда по делам о банкротстве.

Реализация заложенного движимого имущества и реализация заложенного движимого имущества по договору комиссии осуществляется следующим образом:

• Если на основании решения суда, то реализация (продажа) заложенного движимого имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гл. 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
• Если на основании договора или посредством продажи по договору комиссии без обращения в суд реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст. 447 и ст. 448 ГК РФ.

Реализация заложенных вещей регулируется специальной нормой по ст. 13 Закона о ломбардах. Порядок реализации заложенной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа. Реализация осуществляется путем продажи с публичных торгов только в том случае, если стоимость вещи свыше 30 000 руб. Публичные торги по продаже невостребованной вещи проводятся в форме открытого аукциона в порядке, установленном ст. ст. 447 - 449 ГК РФ.

Реализация заложенного имущества с публичных торгов , на которое обращено взыскание по решению суда организуется Федеральной службой судебных приставов и ее территориальными органами по месту нахождения заложенного имущества. Извещение о реализации заложенного имущества публикуется не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества. Публикация о реализации заложенного имущества осуществляется также в сети Интернет на сайте судебных приставов fssprus.ru и сайте torgi.gov.ru. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лицо, намеревающееся купить заложенное имущество банка вносит задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о реализации заложенного имущества. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Победителем торгов по реализации заложенного имущества признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за реализуемое заложенное имущество. Это лицо и организатор публичных торгов по реализации заложенного имущества подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.

Победитель торгов, должен в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену) банка, за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Какие основания возникновения залога? Залог имущества возникает в силу договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ) или на основании закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ)

• Предмет залога.
• Оценка заложенного имущества.
• Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
• Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Форма договора о залоге

• Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
• Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
• Несоблюдение данных правил влечет недействительность договора залога (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

• Если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).
• Если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15 ГК РФ).
• Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами ГК РФ и других законов о ценных бумагах.
• Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами статьи 358.11 ГК РФ.
• Залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1 - 3 статьи 339.1 ГК РФ имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества) (ст. 339.1 ГК РФ).

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда (ст. 349 ГК РФ).

• Предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.
• Предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
• Залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим.
• Заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное.
• Имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
• Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - внесудебный порядок (ст. 349 ГК РФ).

• На основании соглашения залогодателя с залогодержателем:
• Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время.
• Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге.
• Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.
• Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.
• В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.
• Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
• Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Порядок реализации заложенного имущества (ст. 350.2 ГК РФ)

• При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов (реализация заложенного имущества с публичных торгов) на основании решения суда судебный пристав - исполнитель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов. При реализации заложенного имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, обязанность по уведомлению залогодателя и должника несет залогодержатель.
• При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов на основании решения суда или с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, организатор торгов объявляет их не состоявшимися в случаях, если:
• На торги явилось менее двух покупателей.
• На торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества.
• Лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
• Залогодержатель и залогодатель вправе выступать участниками торгов, проводимых на основании решения суда или при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В случае, если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена зачитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги.

В процессе осуществления хозяйственной деятельности и в повседневной жизни возникают потребности реализовать заложенную недвижимость. Однако положение предмета залога придает ей статус, схожий с чемоданом без ручки из известной поговорки, который, как известно, и нести неудобно, и выкинуть жалко. Однако не все в данном случае так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, и заложенная недвижимость тоже может быть продана, но с определенными условиями, речь о которых и пойдет ниже.

Для удобства классифицируем указанные условия на юридические и экономические.

Начнем с юридических условий. По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя). Несоблюдение этого условия влечет такие неблагоприятные последствия, как признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенное имущество.

Так, по одному из дел суд удовлетворил требование покупателя о расторжении договора купли-продажи, взыскании с продавца убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд руководствовался пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и указал, что согласие на отчуждение заложенного имущества отсутствует, доказательства обращения продавца в орган по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога на данное помещение и снятия таких обременений в материалы дела не представлены.

При этом стоит акцентировать внимание на особом статусе недвижимого имущества и особых правилах его реализации по сравнению со всем остальным имуществом. Так, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно — предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил о необходимости получения согласия залогодержателя последний вправе по своему выбору потребовать:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил об обязательном получении согласия залогодержателя на отчуждение имущества, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В этой связи желательно уже на стадии заключения кредитного договора и договора о залоге имущества в счет обеспечения указанного кредита постараться включить в данный договор следующие условия.

1. Условия, позволяющие досрочно (и желательно без процентов или каких-либо других штрафных санкций) погасить кредит. О праве банков устанавливать комиссию за досрочное погашение кредита свидетельствует следующее дело. Так, заемщиком было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде комиссии за предоставление кредита и за его досрочное погашение. Истец сослался на то, что банк не имел права взимать комиссионное вознаграждение за досрочное погашение кредита. В удовлетворении требования было отказано, так как условия кредитного договора о взимании комиссионного вознаграждения были согласованы сторонами и указанные условия не противоречат закону. Исходя из этих положений, суды пришли к выводу, что действующее законодательство не исключает возможности включения в кредитный договор условий, предусматривающих взимание комиссии за предоставление и досрочное погашение кредита, а также повышение процентной ставки по кредиту .

Стоит отметить, что для потребительских договоров в этой части имеются определенные особенности. Так, по другому делу условие кредитного договора о том, что банк имеет право произвести досрочное погашение кредитной задолженности путем безакцептного списания имеющихся денежных средств с банковского счета, признано ущемляющим права потребителей, поскольку статьей 854 ГК РФ, определяющей основания списания денежных средств со счета, не предусмотрено их безакцептное списание со счетов клиентов банка .

В то же время по другому делу суд указал, что поскольку вступившим в законную силу решением суда банковская операция по списанию денежных средств, перечисленных ответчиком в счет досрочного погашения долга перед истцом по кредитному договору, признана недействительной, однако обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом ответчиком надлежащим образом не исполнены, суд взыскал в пользу истца долг по кредитному договору и в соответствии с пунктом 2 статьи 809 ГК РФ проценты за пользование кредитом за период после прекращения срока действия договора до даты обращения в суд с иском .

2. Условие, допускающее продажу закладываемой недвижимости . Сразу оговоримся, что сделать это, скорее всего, не получится. Поэтому в качестве компромисса можно попробовать прописать сам механизм продажи предмета залога и предоставления взамен банку другого обеспечения. Это сделать вполне реально.

При заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества, так как в этом случае у залогодателя появляется большее количество вариантов для отчуждения недвижимости. Получение указанного права (на досрочное погашение кредита) целесообразно даже в тех случаях, когда погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами. Напомним, что аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Так, по одному из дел суд установил, что между предпринимателем и банком был заключен кредитный договор, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение одного года фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредита (аннуитетный порядок возврата кредита). Спустя семь месяцев после выдачи кредит погашен заемщиком досрочно.

По результатам рассмотрения дела суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о возврате части процентов за пользование кредитом, уплаченных им банку по кредитному договору. Как указал суд, проценты являются платой за пользование заемщиком суммой займа (статья 809 ГК РФ). Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата.

По данному вопросу может быть интересно и следующее дело. Так, придя к заключению о том, что размеры процентов за пользование кредитами, которые не подлежат снижению, значительно превышают среднюю действовавшую в спорный период учетную ставку банковского процента, тем самым в существенной части компенсируют кредитору последствия от неисполнения договоров, суды сочли возможным применить статью 333 ГК РФ к процентам за пользование чужими денежными средствами, снизив сумму, подлежащую взысканию, до 150 000 рублей .

Итак, продать заложенную недвижимость возможно несколькими способами.

Первый вариант

Банк дает согласие на снятие обременения и продажу недвижимости. Это согласие может быть как включено в текст договора об ипотеке, так и получено отдельно, если договор об ипотеке такого согласия не содержит. Здесь могут быть два подварианта.

Подвариант А. Банк дает согласие на продажу предмета залога и не требует взамен никакого другого обеспечения. На самом деле это утопичный вариант, и он реально возможен только тогда, когда сумма задолженности по кредитному договору остается очень маленькой.

Подвариант Б. Банк дает согласие на снятие обременения. Снятие обременения с продаваемого помещения и последующая его продажа и предоставление банку в качестве обеспечения иного помещения (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т. п.).

Второй вариант

Банк не дает согласия на снятие обременения и продажу недвижимости. Продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения.

С одной стороны, это возможно только в тех случаях, если кредитный договор позволяет гасить кредит досрочно. С другой — для потребительских кредитов установление в договоре запрета на досрочное погашение кредита признается недействительным и нарушающим права указанных потребителей. Потребителями в данном случае признаются лица, которые указаны в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, в соответствии с преамбулой к указанному федеральному закону потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По одному из дел суды, исходя из статьи 32 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающей возможность в любое время отказаться от исполнения договора, сделали вывод о том, что является нарушением прав потребителей включение в кредитный договор следующего условия: «Настоящим договором устанавливается временной период в размере 6 (шести) месяцев (срок моратория на досрочное погашение, считая от даты фактического предоставления кредита), в течение которого заемщику запрещено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по настоящему договору».

Утверждение банка о том, что упомянутое ограничение на досрочное погашение кредита якобы не препятствует потребителю «вообще отказаться от исполнения договора», было признано несостоятельным. Как указал суд, в соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ обязательство может быть прекращено в том числе надлежащим исполнением, что для кредитного договора означает возвращение заимодавцу всей суммы займа. Таким образом, суд указал, что запрет на досрочный возврат полученных в кредит денежных средств свидетельствует для заемщика о невозможности отказаться от исполнения договора .

Если для потребительских кредитов включение в договор условия, запрещающего досрочное погашение кредита, признается ущемляющим права и интересы потребителей, то для договоров, заключенных предпринимателями, в данном случае могут быть применены положения статьи 428 ГК РФ, посвященные договорам присоединения. Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился с иском к банку об изменении кредитного договора путем исключения из него положения, устанавливающего право банка в одностороннем порядке по своему усмотрению и без объяснения заемщику причин отказать в выдаче кредита либо выдать кредит в меньшем размере, по своему усмотрению и без объяснения причин увеличивать размер процентов за пользование кредитом, а также сокращать срок возврата кредита. При вынесении решения суд руководствовался следующими положениями. В связи с тем что при заключении кредитного договора заемщик был фактически лишен возможности влиять на содержание договора, проект которого был разработан банком и содержал в себе условия, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, суд вправе применить к такому договору положения статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения.

По смыслу пункта 1 статьи 428 ГК РФ путем присоединения может быть заключен любой гражданско-правовой договор вне зависимости от состава сторон договора и целей, преследуемых при его заключении. В материалах дела имеются доказательства того, что при заключении кредитного договора предприниматель предлагал банку изложить часть пунктов договора (в том числе оспариваемых пунктов) в иной редакции, чем та, которая была предложена ему банком для подписания. Однако предпринимателю в этом было отказано со ссылкой на внутренние правила, утвержденные председателем правления банка, не допускающие внесения в проект кредитного договора изменений по сравнению с разработанной и утвержденной формой договора в случае, если предметом договора является типовой кредитный продукт, к числу которых сам банк отнес и кредиты, выдаваемые малым предпринимателям для целей пополнения оборотных средств. Поэтому договор был заключен на условиях банка.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность влиять на содержание условий кредитного договора, поэтому он принял условия кредита путем присоединения к предложенному договору в целом, в том числе с учетом оспариваемых условий. Следовательно, к спорному договору могут быть по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) применены положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ. При этом тот факт, что в договоре имелись и условия, согласованные сторонами индивидуально (сумма кредита, сроки возврата и т. п.), не препятствует применению пункта 2 статьи 428 ГК РФ к тем положениям кредитного договора, в отношении которых заемщик был вынужден принимать навязанные ему условия.

Суд признал, что положения кредитного договора, об исключении которых просил истец, содержат явно обременительные условия для присоединившейся стороны, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Спорные положения договора не соответствуют принципу добросовестности в коммерческой деятельности, они явно обременительны для заемщика, поэтому существенным образом нарушают баланс интересов сторон кредитного договора, так как предоставляют кредитору возможность в одностороннем порядке изменять согласованные сторонами условия договора, которые являются существенными для договоров такого вида. Суд также отметил, что в договоре не предусмотрена возможность заемщика, несогласного с изменением условий кредитования, без согласия кредитора досрочно возвратить кредит на прежних условиях и тем самым прекратить отношения с банком, напротив, досрочный возврат кредита по инициативе заемщика договором запрещен.

Постановлением суда кредитный договор был изменен, спорные пункты исключены. Кроме того, суд кассационной инстанции в постановлении подчеркнул, что изменение кредитного договора данным судебным актом означает, что спорные пункты договора утрачивают силу с момента принятия этого судебного акта (часть 5 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) .

В данном варианте реализации заложенного имущества деньги для досрочного погашения кредита берутся у будущего покупателя заложенной недвижимости по договору срочного беспроцентного займа.

Механизм сделки выглядит следующим образом.

1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязуется к определенному числу (учитывается время, необходимое на погашение кредита и снятие обременения с недвижимости) заключить основной договор купли-продажи недвижимости. При этом (для соблюдения прав покупателя) можно будет прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.

2. Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем (займодавцем) и продавцом (заемщиком) на сумму, необходимую для погашения кредита.

3. Покупатель погашает кредит перед банком.

4. Банк снимает обременение с помещения.

5. После погашения кредита и снятия обременения с помещения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично или полностью произведена заемными денежными средствами.

При данном варианте не стоит забывать об ограничениях, которые устанавливает законодательство о банкротстве. Как свидетельствует судебная практика, в передаче дела по иску о признании недействительными сделок по досрочному погашению долга по кредитному договору для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что их совершение повлекло за собой уменьшение конкурсной массы должника и предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами должника .

По другому делу судами было установлено, что ЗАО «Вегат Плюс», будучи клиентом АКБ «Электроника» (ОАО), произвело досрочное погашение задолженности по кредитному договору, заключенному с АКБ «Электроника» (ОАО), путем внутрибанковских проводок по списанию денежных средств в размере 3 043 606 рублей 56 копеек (3 000 000 рублей в счет оплаты основного долга, 43 606 рублей 56 копеек — проценты за пользование кредитными средствами), находящихся на расчетном счете ЗАО «Вегат Плюс».

Решением Арбитражного суда города Москвы АКБ «Электроника» (ОАО) признано банкротом. В соответствии со статьей 103 Закона о банкротстве сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"» разъяснено, что поскольку дача клиентом распоряжения о списании денежных средств с его счета в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком или списание банком в безакцептном порядке денежных средств со счета клиента в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком может влечь за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами, эти сделки также могут быть оспорены на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве как при банкротстве банка, так и при банкротстве клиента.

Таким образом, установив по рассматриваемому делу, что ЗАО «Вегат Плюс» являлось кредитором АКБ «Электроника» (ОАО) и в результате совершения оспариваемых сделок имело место предпочтительное удовлетворение его требований перед другими кредиторами АКБ «Электроника» (ОАО) в течение шести месяцев перед возбуждением процедуры банкротства АКБ «Электроника» (ОАО), суд на основании статьи 103 Закона о банкротстве удовлетворил заявленные требования .

Третий вариант

Продажа заложенной недвижимости и погашение кредита с участием банка.

В этом случае продажа заложенной недвижимости и погашение кредита происходит при участии банка. Деньги покупателя, как и в первом случае, идут частично продавцу, частично банку для погашения оставшейся части кредита.

Например, продается помещение, стоимость которого составляет 1 000 000 рублей, а остаток ссудной задолженности — 800 000 рублей. В этом случае покупатель погашает задолженность продавца по кредиту перед банком, а оставшуюся часть стоимости квартиры передает продавцу.

Возможность погашения кредита не заемщиком, а другим лицом базируется на положениях статьи 313 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Данные действия допускает и судебная практика.

Так, судами было установлено, что общество перечислило банку по платежному поручению денежные средства в размере 834 900 рублей, указав в качестве назначения платежа погашение задолженности предприятия по кредитному договору на основании договора залога от 27.10.2004 № 859.

Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с банком и ошибочность перечисления указанной денежной суммы, общество обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в суд.

Суды пришли к выводу о том, что общество не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о неправомерности удержания банком истребуемой суммы. При этом судами принято во внимание, что отношения между обществом (покупатель) и предприятием (продавец) урегулированы договором купли-продажи, пунктом 5.3 которого установлено, что датой оплаты товара по договору признается дата поступления денежных средств на расчетный счет Красноуфимского отделения № 1774 Сбербанка России в счет погашения задолженности по кредитному договору от 27.10.2004 № 486.

Между банком и предприятием (заемщиком) заключен кредитный договор, в рамках которого у предприятия возникло обязательство по погашению кредита, а также в целях надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору — договору залога от 27.10.2004 № 859. Исполнение обязательства по погашению кредита за предприятие в соответствии со статьей 313 ГК РФ было принято банком от общества, поскольку пунктом 3.5 кредитного договора предусмотрена возможность погашения задолженности предприятия путем перечисления соответствующих денежных средств лицами, не являющимися стороной этого договора.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что денежные средства в сумме 834 900 рублей были перечислены обществом в счет взаиморасчетов между обществом, банком и предприятием. Факт получения банком от общества денежных средств не является для банка неосновательным обогащением .

В тех случаях, когда размер кредита превышает стоимость продаваемой недвижимости (например, 1 000 000 рублей — задолженность по кредиту, 800 000 рублей — стоимость продаваемой недвижимости), отдельного согласования с банком потребует разрешение вопросов, связанных с погашением остатка кредита и предоставления обеспечения под это обязательство.

Механизм сделки:

1) заключается предварительный договор купли-продажи помещения между покупателем и продавцом;

2) заключается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком, по которому покупатель погашает задолженность продавца перед банком, а продавец получает право требования на эту сумму к покупателю;

3) банк снимает обременение с помещения;

4) заключается основной договор купли-продажи помещения, оплата по которому осуществляется в том числе и путем зачета требования покупателя к продавцу.

Отдельно стоит указать, что в случае погашения кредита при посредстве третьих лиц (другого банка, платежной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике.

Четвертый вариант. Смена должника по кредиту перед банком.

В данном случае в кредитном договоре покупатель недвижимости занимает место продавца недвижимости в кредитном договоре, ему переходят обязанности по погашению кредита, а продаваемое недвижимое имущество также может выступать обеспечением по кредиту покупателя. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него.

Покупатель по договору купли-продажи платит только то, что причитается продавцу (когда стоимость недвижимости больше задолженности по кредитному договору), а долг банку продолжает выплачивать покупатель в виде ипотеки.

Нужно быть готовым к тому, что данная схема потребует определенного времени и может вызвать возражения у банка, так как связана с оценкой нового должника по кредитному договору.

Механизм сделки:

1) получается согласие банка на перемену должника в кредитном договоре;

2) заключается договор уступки прав и перевода обязанностей по кредитному договору между покупателем и продавцом банком;

3) заключается договор купли-продажи помещения;

4) заключается договор ипотеки с новым собственником.

Пятый вариант. Покупка новой недвижимости и ее залог в качестве обеспечения по тому же или новому кредитному договору с одновременным (в случае необходимости) погашением первоначального кредита.

По этой же схеме происходит перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит.

В заключение кратко остановимся на экономических условиях реализации заложенной недвижимости. Во-первых, продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли. В противном случае продажная цена помещения может быть меньше остатка задолженности по кредиту.

Во-вторых, продажа заложенной недвижимости — это по определению форс-мажор. Узнав, что помещение заложено, покупатель может расценить это как финансовые трудности продавца и потребовать дополнительной скидки.

В-третьих, в последнее время предложение по недвижимости превышает спрос. Продажа заложенного помещения — более долгий, рискованный и затратный процесс. Это также может быть одной из причин для снижения цены.